공법상 제한을 받는 토지의 보상평가

1. 기본 원칙: 제한받는 상태대로 평가

• 공법상 제한을 받는 토지는 원칙적으로 제한을 받는 상태대로 평가합니다(「토지보상법 시행규칙」 제23조 제1항 본문). 이는 해당 제한이 공익사업 시행과 무관하게 일반적인 목적으로 가해진 경우, 그로 인한 지가 하락은 재산권에 내재하는 사회적 제약의 범주 내에 있다고 보기 때문입니다.
• 도로, 구거, 용도지역 지정 등 일반적인 공법상 제한은 그 제한이 붙은 상태 그대로의 객관적 가치를 평가합니다.
• 원칙: 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가합니다 (「토지보상법 시행규칙」 제23조제1항 본문, 「감정평가 실무기준」 6.1.1).
• 비교표준지 선정: 평가 대상 토지와 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사한 표준지를 선정해야 합니다 (「토지보상법 시행규칙」 제22조제3항제1호).

2. 예외: 제한이 없는 상태를 상정한 평가

다음의 경우에는 공법상 제한이 없는 상태를 상정하여 평가합니다.

• 직접 목적의 제한: 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 그 제한이 없는 상태를 상정하여 평가합니다(「토지보상법 시행규칙」 제23조 제1항 단서 , 「감정평가 실무기준」 6.1.1 단서 ). 이는 국가가 공익사업을 이유로 사유재산권을 부당하게 침해하여 낮은 가격으로 취득하는 것을 방지하기 위함입니다.
• 개별적 계획제한: 특정 도시계획시설(도로, 공원 등)의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적인 사업의 시행이 필요한 제한인 경우입니다. 판례는 당초 목적 사업과 다른 공익사업에 편입되는 경우에도 이러한 개별적 계획제한은 제한을 받지 않는 상태로 평가해야 한다고 확장 해석하고 있습니다. 
• 정비구역 지정: 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한은 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가합니다 (도시정비사업 감정평가 가이드).

3. 용도지역 등이 변경된 토지의 평가

• 원칙: 가격시점(협의성립 또는 재결 당시)에서의 변경된 용도지역 등을 기준으로 평가합니다(「토지보상법 시행규칙」 제23조 제2항 , 「감정평가 실무기준」 6.1.2). 
• 예외 (변경 전 기준): 용도지역 등의 변경이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하거나 시행 절차로서 이루어진 경우에는 변경되기 전의 용도지역 등을 기준으로 평가합니다(「토지보상법 시행규칙」 제23조 제2항, 「감정평가 실무기준」 6.1.2 본문 ). 예를 들어, 공원 조성을 위해 주거지역이 자연녹지지역으로 변경되었다면 변경 전인 주거지역을 기준으로 평가해야 합니다.

4. 공법상 제한의 종류별 구체적 평가 방법

• 일반적 계획제한 (제한 상태대로 평가):
  • 「국토계획법」에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경.
  • 「군사기지 및 군사시설보호법」에 따른 군사시설보호구역의 지정.
  • 「수도법」에 따른 상수원보호구역의 지정.
  • 「자연공원법」에 따른 자연공원(국립·도립·군립공원)의 지정.
  • 개발제한구역(그린벨트): 구역 지정 그 자체는 일반적 계획제한으로 보아 제한받는 상태대로 평가하는 것이 원칙입니다.
• 개별적 계획제한 (제한 없는 상태로 평가):
  • 도시·군계획시설사업에 따른 결정고시.
  • 「토지보상법」에 따른 사업인정의 고시.
  • 공익사업의 계획 또는 시행의 고시, 사업구역·지구·단지의 지정고시.

5. 평가 시 유의사항

• 비교표준지의 선정: 평가 대상 토지와 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사한 표준지를 선정해야 합니다(「토지보상법 시행규칙」 제22조 제1항, 제23조 제3항). 만약 직접 목적의 제한으로 인해 제한이 없는 상태로 평가해야 한다면, 그러한 제한이 없는 유사한 표준지를 선정해야 합니다.
• 현실적인 이용상황 고려: 보상액은 가격시점에서의 실제 이용상황을 기준으로 산정하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 않습니다(「토지보상법」 제70조 제2항).
• 미지급용지(미불용지): 이미 공익사업 부지로 이용되고 있으나 보상이 완료되지 않은 토지는 현재의 공익사업 부지 상태가 아니라 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다(「토지보상법 시행규칙」 제25조).
• 일시적 이용상황 배제: 국가 또는 지자체의 계획이나 명령에 의해 본래 용도로의 이용이 일시적으로 금지되거나 제한된 일시적인 이용상황은 고려하지 않습니다 (「토지보상법」 제70조제2항, 「토지보상법 시행령」 제38조).
• 도시·군계획시설 저촉 토지: 토지의 일부가 도시계획시설 등에 저촉되어 잔여 부분의 단독 이용 가치가 희박한 경우, 해당 토지 전부가 공법상 제한을 받는 것으로 보고 평가할 수 있습니다 (「감정평가 실무기준」 1.7.5).
• 무허가 건축물 및 불법형질변경: 관계 법령을 위반하여 허가 없이 건축되거나 형질변경 된 토지는 해당 행위 당시의 이용상황을 상정하여 평가함으로써 부당한 이득을 배제합니다 (「토지보상법 시행규칙」 제24조).

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