한계심도와 지하 부분 사용료 보상평가

1. 지하 부분 사용료 보상평가의 기본 원칙

토지의 지하 공간을 사용하는 경우, 보상액은 해당 토지의 이용이 저해되는 정도인 ‘입체이용저해율’을 산정하여 결정합니다. 사용 기간에 따라 다음과 같은 산식을 적용합니다.

• 사실상 영구적 사용 (구분지상권 설정 등):지하사용료 = 토지의 단위면적당 적정가격 × 입체이용저해율 (× 설정면적)
  • 이때 토지 가격은 표준지공시지가를 기준으로 감정평가한 가액을 의미합니다.
• 한시적 사용:지하사용료 = 토지의 단위면적당 사용료(임료) × 입체이용저해율
  • 토지 사용료는 원칙적으로 임대사례비교법으로 평가하되, 곤란한 경우 적산법을 적용할 수 있습니다.

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2. 입체이용저해율의 산정 방법

지하 사용으로 인한 저해율은 지상과 지하의 모든 이용 가치 하락분을 합산하여 구합니다.

입체이용저해율 = 건축물 등 이용저해율 + 지하부분 이용저해율 + 그 밖의 이용저해율

1. 건축물 등 이용저해율: 지하시설물로 인해 지상에 최유효 건물 층수를 다 올리지 못할 때 발생하는 저해율입니다.
   • 산식: 건물의 이용률 × (저해층수의 층별효용비율 합계 / 최유효건물층수의 층별효용비율 합계)
2. 지하부분 이용저해율: 건물의 지하층 외에 지하 공간 자체의 이용 가치가 저해되는 정도입니다.
   • 산식: 지하이용률 × 심도별 지하이용효율
3. 그 밖의 이용저해율: 지하수 사용시설이나 특수물 매설 등 기타 이용에 대한 저해율입니다.

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3. 한계심도와 보상금 지급 기준

한계심도란 토지소유자의 통상적인 이용행위가 예상되지 않고, 지하시설물 설치로 인해 일반적인 토지이용에 지장이 없을 것으로 판단되는 깊이를 말합니다.

[지역별 한계심도 기준]

• 고층시가지: 40m (수도/하수도의 경우 50m)
• 중층시가지: 35m (수도/하수도의 경우 45m)
• 저층시가지 및 주택지: 30m (수도/하수도의 경우 40m)
• 농지·임지: 20m (농지 30m, 산지 25m 기준도 존재)

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4. 한계심도 아래(초과) 시 보상금이 없는가?

결론부터 말씀드리면, 한계심도 아래를 통과하더라도 보상금이 아예 없는 것은 아닙니다.

소스 자료에 따르면, 우리나라는 한계심도 이하 지하 공간에 대한 '공물화(국유화) 법제'가 없으므로 토지소유자의 권리를 인정하여 여전히 보상을 진행합니다. 다만, 이용 저해 정도가 매우 낮기 때문에 다음과 같이 낮은 보상 비율을 적용합니다.

• 한계심도 초과 시 보상 비율:
  • 한계심도 초과 후 20m 이내 추가 심도: 1.0% ~ 0.5%
  • 한계심도 초과 후 20m ~ 40m 추가 심도: 0.5% ~ 0.2%
  • 한계심도 초과 후 40m 이상 깊은 심도: 0.2% 이하
• 수도 및 하수도 사업의 경우: 보상심도가 한계심도를 초과하면 입체이용저해율을 2.0% 이하로 결정합니다.
• 예외 사항: 만약 해당 토지 여건상 지하 광천수(온천 등)를 이용하는 등 특별한 사유가 인정되는 경우에는 위 비율과 관계없이 별도로 지하사용료를 산정할 수 있습니다.

https://bosang.tistory.com/51

토지의 지하부분 사용료 보상

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