개발이익

공익사업 시행으로 발생하는 개발이익 배제의 원칙이란, 사업의 계획 또는 시행으로 인해 상승한 토지 가치를 보상액에서 제외함으로써 토지 소유자에게 돌아가는 불로소득을 차단하고 정당한 보상을 실현하려는 원칙입니다.

1. 주요 근거 법령

• 「토지보상법」 제67조 제2항: "보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다"고 명시하여 개발이익 배제의 원칙을 직접 규정하고 있습니다.
• 「토지보상법」 제70조 제1항·제4항: 보상액 산정 시 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가 중 사업인정고시일과 가장 가까운 공시지가를 기준으로 삼도록 하여, 사업으로 인한 지가 상승분이 보상액에 포함되는 것을 법적으로 방지합니다.

공익사업의 시행과 관련하여 발생하는 개발이익의 배제란, 보상액을 산정할 때 해당 공익사업의 계획 또는 시행으로 인해 변동된 객관적 가치를 제외하는 원칙을 의미합니다. 주요 설명과 근거법령, 판례는 다음과 같습니다.

1. 개발이익 배제의 정의 및 필요성

• 정의: 공익사업의 계획·시행 공고, 토지이용계획의 설정·변경·해제 등으로 인해 토지소유자의 노력과 관계없이 상승한 지가 중 정상지가상승분을 초과하는 부분을 의미합니다.
• 필요성: 개발이익이 사유화될 경우 토지 투기와 지가 불안정, 소득 불균형을 초래할 수 있으므로 이를 사회에 귀속시키기 위해 보상액 산정 시 이를 배제해야 합니다.

2. 주요 근거 법령

• 「토지보상법」  제67조 제2항: 보상액 산정 시 '해당' 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 않는다고 명시하고 있습니다.
• 「토지보상법」 제66조: 사업시행자는 공익사업 시행으로 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생하더라도 그 이익을 손실과 상계할 수 없습니다.
• 「토지보상법」  제70조 제1항: 협의나 재결 시 보상액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하되, 개발이익이 배제된 적정 가격을 산정해야 합니다.
• 「토지보상법」  시행규칙 제23조: 공법상 제한을 받는 토지는 제한받는 상태대로 평가하는 것이 원칙이나, 그 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가합니다.
• 「도시개발법」 제22조 제3항 (구 제21조 제3항): 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 때를 「토지보상법」상의 사업인정 및 고시가 있었던 것으로 봅니다. 이는 보상액 산정 기준 시점을 앞당겨 도시개발구역 지정 후 실제 수용 시까지 발생하는 기대이익이 지가에 반영되는 것을 원천적으로 차단하기 위함입니다.

3. 관련 주요 판례

• 개발이익 배제의 정당성: 헌법재판소는 개발이익이 사업시행자의 투자에 의한 것이지 피수용자의 노력이나 자본에 의한 것이 아니므로, 이를 배제하고 보상액을 산정하는 것이 헌법상 정당보상의 원칙에 어긋나지 않는다고 결정했습니다.
• 헌법재판소 2010헌바114 (2011.4.28): 개발이익은 사업시행자의 행위에 의해 발생하는 것이므로 토지 소유자의 노력 없이 얻어지는 이익을 배제하는 것은 헌법 제23조 제3항이 정한 정당보상의 원칙에 위배되지 않는다고 판시하였습니다. 특히, 토지 세목 고시 시점을 사업인정 시점으로 보는 것은 합리적인 보상 방법의 선택으로 보았습니다.
• 헌법재판소 2006헌바79 (2007.11.29): 공시지가를 기준으로 보상액을 산정하되 개발이익을 배제하는 것은 피수용 재산의 객관적 가치를 보상하는 것이며, 이는 과잉금지원칙에 위배되거나 재산권을 침해하는 것이 아니라고 결정하였습니다.
• 대법원 92누19354 판결: 개발부담금과 관련하여, 개발이익은 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자나 토지 소유자에게 귀속되는 불로소득적 성격을 지니고 있음을 명시하였습니다.

4. 원칙 적용의 핵심 내용

1. 객관적 가치 평가: 보상액은 주관적 가치나 특별한 용도 사용을 전제로 한 가치를 배제하고, 공익사업 시행 전의 객관적 상황을 고려하여 산정합니다.
2. 공시지가 선택의 특례: 해당 공익사업으로 인해 가격 변동이 있다고 인정되는 경우, 개발이익이 반영되기 전인 사업 공고일 이전의 공시지가를 기준으로 보상액을 산정합니다.
3. 용도지역 변경 배제: 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역이나 용도지구가 변경된 경우, 변경되기 전의 용도지역 등을 기준으로 토지를 평가하여 사업으로 인한 지가 상승분을 배제합니다.

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