"얼마에 맞춰주세요"―의뢰인의 요구, 감정평가사의 올바른 대응법

감정평가 의뢰인이 특정한 평가액을 미리 제시하며 그에 맞춰 평가해달라고 요구하는 것은 감정평가의 공정성과 독립성을 침해하는 위법 행위입니다. 감정평가사는 이러한 부당한 요구에 대해 법령에 의거하여 단호하게 대응해야 합니다.

 

감정평가 업무를 수행하다 보면 "대출을 위해 이 금액 이상으로 평가해달라"거나 "보상을 위해 가액을 높여달라"는 의뢰인의 요구를 접하는 경우가 있습니다. 하지만 이러한 요구를 따르는 것은 감정평가사 본인뿐만 아니라 의뢰인까지 범죄자로 만들 수 있는 위험한 행위입니다. 

1. 법적 금지 사항임을 명확히 고지해야 합니다

우리나라는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 감정평가법)」을 통해 특정 가액을 유도하는 행위를 엄격히 금지하고 있습니다.

• 대응법: 의뢰인에게 특정 가액을 요구하거나 유도하는 행위 자체가 법 위반임을 알리고, 감정평가사는 이에 따를 의무가 없음을 명확히 해야 합니다.
• 법적 근거:
  • 특정 가액 유도 금지: 누구든지 감정평가사에게 특정한 가액으로 감정평가를 유도하거나 요구하는 행위를 해서는 안 됩니다 (「감정평가법」 제28조의2).
  • 수용 금지 의무: 감정평가법인등이나 그 사무직원은 이러한 유도 또는 요구에 따라서는 아니 됩니다 (「감정평가법」 제25조제6항).

2. 위법·부당한 목적의 의뢰는 거부하거나 철회해야 합니다

감정평가사는 의뢰 내용을 검토한 후, 그것이 법규에 위배되거나 부당한 목적이 있다고 판단되면 수임 자체를 하지 말아야 합니다.

• 수임 전 단계 (의뢰 거부): 의뢰 내용이 관계 법규나 실무기준에 위배되거나, 위법·부당한 목적으로 의뢰하는 것이 명백한 경우에는 업무를 수임해서는 안 됩니다. 이 경우 수임할 수 없는 이유를 의뢰인에게 지체 없이 통지해야 합니다 (「감정평가 실무기준」 300-2).
• 수임 후 단계 (계약 철회): 계약을 체결한 후라도 감정평가서가 발송되기 전에 의뢰인의 부당한 가액 요구 등 수임 제한 사유를 알게 되었다면, 즉시 수임 계약을 철회해야 합니다 (「감정평가 실무기준」 300-7).

3. 신의성실의 의무와 공정성을 유지해야 합니다

감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서, 의뢰인의 요구에 휘둘리지 않고 객관적인 시장가치를 도출할 의무가 있습니다.

• 대응법: 의뢰인의 주관적인 가치가 아닌, 기준시점 현재의 객관적인 상황과 가치형성요인을 분석하여 공정하게 평가하겠다는 점을 설명해야 합니다.
• 법적 근거:
  • 감정평가사는 고의나 중대한 과실로 부당한 감정평가를 해서는 안 됩니다 (「감정평가법」 제25조제1항 및 「감정평가 실무기준」 200-3.2.1).
  • 감정평가사는 공공성을 지닌 전문가로서 공정하고 객관적으로 직무를 수행해야 합니다 (「감정평가법」 제4조제2항).

4. 금융기관 담보평가 시의 특수한 대응 (은행 등)

은행 영업점 등에서 대출 가능 금액을 높이기 위해 특정 가액을 요구하는 경우, 실무 매뉴얼은 다음과 같이 대응할 것을 권고합니다.

• 본점 승인 안내: 영업점 직원이 협약서나 윤리 규정에 위배되는 요구를 할 경우, 의뢰인에게 협약 내용을 확인시키거나 금융기관 본점 소관 부서의 승인을 받은 후 다시 의뢰하도록 안내해야 합니다 (「감정평가 실무매뉴얼-담보평가편」 2.3).

5. 위반 시 발생하는 엄중한 책임 고지

부당한 요구를 계속할 경우, 의뢰인과 평가사가 받게 될 처벌 수위를 알리는 것도 대응 방법의 하나입니다.

• 형사 처벌: 특정 가액으로 유도·요구한 자나 그 요구에 따라 고의로 부당하게 평가한 감정평가사는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다 (「감정평가법」 제49조).
• 징계 처분: 고의로 잘못된 평가를 한 경우 자격 취소나 업무 정지 등 강력한 행정 징계를 받게 됩니다 (「감정평가법」 제39조).

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감정평가 유도·요구행위 금지

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