토지 보상액 산정기준

토지보상법 제70조 제2항

토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

현실적인 이용상황

현실적인 이용상황이란 지적공부상의 지목에도 불구하고 기준시점에서의 실제 이용상황을 의미하고, 법령의 규정이나 토지소유자의 주관적 의도 등에 의하여 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의하여 개관적으로 확정되어야 한다(대법원 2003두14703 판결). 수용대상 토지는 수용재결 당시의 현실 이용상황을 기준으로 평가하여야 하고, 그 현실 이용상황은 법령의 규정이나 토지소유자의 주관적 의도 등에 의하여 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의하여 객관적으로 확정되어야 한다(대법원 97누13375 판결).

토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보여지는 경우에는 비록 공부상 지목변경절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다(대법원 93누6904 판결, 2011두24033 판결, 2006두4875 판결). 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나(대법원 2011두1269 판결 등 참조), 토지의 지목까지 변경시킬 필요는 없다(대법원 92도1477 판결 등 참조).

일시적인 이용상황은 고려하지 아니하는바, “일시적인 이용상황”은 관계 법령에 따른 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 따라 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 그 본래의 용도와 다른 용도로 이용되고 있거나 해당 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것으로 한다(시행령 제38조). 개발행위 등이 허가된 경우라도 종전의 이용상황으로의 원상회복 또는 복구의무가 부과된 경우 해당 개발행위 등으로 인한 이용상황은 일시적인 이용상황으로 보아야 한다(대법원 97누15845 판결).

1) 무허가건축물등의 부지, 불법형질변경토지

 ｢건축법｣ 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다(시행규칙 제24조). 법령상 제한을 위반한 건축은 일시적인 이용상황에 불과하기 때문이다(대법원 99두4327 판결, 99두9957ﾠ판결).

1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물등에 대하여는 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다(시행규칙 부칙 건설교통부령 제344호, 2002. 12. 31. 제5조 제1항). 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 해당 무허가건축물등의 부지 면적은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다(시행규칙 부칙 제5조 제2항). 그 면적은 무허가건물 등의 용도･규모 등 제반 여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가건물 등의 사용･수익에 필요한 범위 내의 토지와 무허가건물 등의 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 의미한다(대법원 2000두8325 판결).

건축허가를 받아 건축되었으나 사용승인을 받지 못한 건축물은 그 건축물이 건축허가와 전혀 다르게 건축되어 실질적으로는 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우가 아니라면 무허가건축물에 해당하지 않는다(대법원 2012두24900 판결).

｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다(시행규칙 제24조). 법령상 제한을 위반한 형질변경은 일시적인 이용상황에 불과하기 때문이다(대법원 99두4327 판결,ﾠ99두9957ﾠ판결).
다만, 불법형질변경토지라도 원상복구의무가 면제될 사정이 있는 경우에는 형질변경된 상태가 현실적인 이용상황이라고 보아야 한다(대법원 2016두61808 판결).

1995. 1. 7. 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지 또는 무허가개간토지(관계법령에 의하여 허가･인가 등을 받고 개간을 하여야 하는 토지를 허가･인가 등을 받지 아니하고 개간한 토지를 말한다)에 대하여는 이를 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 한다(시행규칙 부칙 건설교통부령 제344호, 2002. 12. 31. 제6조).

공익사업시행지구에 편입되었다는 것은 공익사업이 시행될 토지의 위치와 면적, 그 행사가 제한되는 권리내용 등을 구체적･개별적으로 확정하는 처분이 있어 토지의 소유자가 법령이 정한 보상기준에 대하여 보호가치 있는 신뢰를 가지게 되는 것을 의미하고(대법원 99두9957 판결), 토지보상법상 사업인정 또는 개별법상 사업인정 의제를 의미하는 것이 아니다.

토지의 형질변경이란 절토, 성토, 정지 또는 포장 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 뜻하는 것으로서, 토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 인하여 원상회복이 어려운 상태에 있을 것을 요하지만, 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나 토지의 지목까지 변경시킬 필요는 없다(대법원 2012두300 판결).

2) 건축물등이 있는 토지

토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다(시행규칙 제22조 제2항).

3) 미지급용지

종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 “미지급용지”라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다(시행규칙 제25조 제1항). 사업시행자는 미지급용지의 평가를 의뢰하는 때에는 보상평가의뢰서에 미지급용지임을 표시하여야 한다(시행규칙 제25조 제2항).

미지급용지로 인정되려면 종전에 공익사업이 시행된 부지여야 하고, 종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 한다(대법원 2008두22129 판결).

일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황

일반적인 이용방법이란 토지가 놓여있는 지역이라는 공간적 상황 및 기준시점이라고 하는 시간적 상황에서 대상토지를 이용하는 사람들의 평균인이 이용할 것으로 기대되는 이용방법을 의미하고, 객관적 상황이란 헌법과 법률에 따라 규정되는 재산권의 내용과 한계를 전제로 제3자의 입장에서 판단되는 상황을 의미한다(헌법 제23조 제1항 참조).

1) 공법상 제한을 받는 토지

공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다(시행규칙 제23조 제1항 본문). 당해 제한이 공공사업의 시행 이후에 가하여진 경우에도 같다(대법원 2003두14222 판결). 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다(시행규칙 제23조 제1항 단서). 

2) 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지 

    - 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다(시행규칙 제23조 제2항). 

토지보상과 공시지가기준법 적용의 문제점

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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