토지의 지하부분 사용료 보상

문제의 소재

토지보상평가지침, 도로법, 철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 등에 의하면, 보상대상 범위는 평면적 범위와 입체적 범위로 특정되는 부분의 사용료로 산정된다.

평면적 범위의 토지가치를 산정하고, 해당 토지의 한계심도 범위 내에서 지하부분 이용률에 "토피심도"에 따른 지하이용효율을 곱한 심도별 지하이용저해율을 이용하여 산정한 입체이용저해율을 곱하여 사용이 저해되는 부분의 가치를 산정한다.

보상대상 정의규정과 관려 규정을 검토할 때, "지하심도"(법률에 정한 개념은 아니지만, 지표로부터 지하시설물의 상부에 보호층의 높이를 더한 지점까지의 심도)가 아닌 "토피심도"를 기준으로 하는 심도별 지하이용저해율을 산정하는 것은 문제가 있다.

관련규정

도로법
제28조(입체적 도로구역) ① 도로관리청은 제25조에 따라 도로구역을 결정하거나 변경하는 경우 그 도로가 있는 지역의 토지를 적절하고 합리적으로 이용하기 위하여 필요하다고 인정하면 지상이나 지하 공간 등 도로의 상하의 범위를 정하여 도로구역으로 지정할 수 있다.
② 도로관리청은 제1항에 따른 도로구역(이하 “입체적 도로구역”이라 한다)을 지정할 때에는 토지ㆍ건물 또는 토지에 정착한 물건의 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자와 구분지상권(區分地上權)의 설정이나 이전을 위한 협의를 하여야 하며, 지상의 공간에 대한 협의가 이루어지지 아니하면 입체적 도로구역으로 지정할 수 없다. 이 경우 협의의 목적이 되는 소유권이나 그 밖의 권리, 구분지상권의 범위 등 협의의 내용에 포함되어야 할 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 도로관리청은 제2항에 따라 토지의 지상 부분이나 지하 부분의 사용에 대하여 협의가 성립하면 구분지상권을 설정하거나 이전한다. 이 경우 구분지상권의 존속기간은 「민법」 제280조 및 제281조에도 불구하고 도로가 존속하는 때까지로 한다.
④ 도로관리청은 입체적 도로구역의 지하 부분에 대하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 구분지상권의 설정이나 이전을 내용으로 하는 관할 토지수용위원회(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제51조에 따른 관할 토지수용위원회를 말한다. 이하 같다)의 수용재결이나 사용재결을 받으면 「부동산등기법」 제99조에 따라 단독으로 그 구분지상권의 설정등기나 이전등기를 신청할 수 있다.
⑤ 토지의 사용에 관한 구분지상권의 등기절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

도로법 시행령
제27조(입체적 도로구역을 지정할 때의 협의사항) ① 법 제28조제2항에 따른 협의에 포함되어야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 
1. 협의의 목적이 되는 소유권이나 그 밖의 권리
2. 구분지상권(區分地上權)의 범위
3. 구분지상권의 설정에 대한 보상의 금액, 지급시기 및 방법
4. 구분지상권의 유효기간
5. 도로의 사용으로 인하여 토지ㆍ건물 또는 토지에 정착한 물건의 소유권이나 그 밖의 권리에 손해가 발생한 경우의 조치사항
6. 그 밖에 도로관리청 및 토지소유자 등이 필요하다고 인정하는 사항
② 도로관리청은 제1항제2호에 따라 지하 부분에 대한 구분지상권의 범위를 협의하는 경우에는 다음 각 호에 따른 범위 이상으로 구분지상권의 범위를 정해야 한다.
1. 평면적 범위: 지하시설물 폭에 양측으로 각각 0.5미터를 더한 폭과 해당 시설물의 연장에 수직으로 대응하는 면적
2. 입체적 범위: 제1호에 따른 평면적 범위로부터 지하시설물의 상단 높이 및 하단 깊이에 다음 각 목의 구분에 따른 보호층을 각각 포함한 높이 및 깊이
  가. 굴진(굴 파기)방식으로 시공하는 경우
    1) 차로가 2개 이하인 경우: 6미터
    2) 차로가 3개인 경우: 6.5미터
    3) 차로가 4개인 경우: 7미터
  나. 개착방식(땅을 뚫거나 파는 방식을 말한다)으로 시공하는 경우: 0.5미터

철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준
제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.   
1. "토피"란 철도 지하시설물(이하 "지하시설물"이라 한다) 최상단에서 지표까지의 수직거리를 말한다. 
2. "최소여유폭"이란 천공 등 기타 행위로부터 지하시설물의 손상을 방지하기 위하여 필요한 지하시설물과 수평방향으로 최소한의 여유폭을 말한다. 
3. "보호층"이란 굴착 등 기타 행위로부터 지하시설물을 보호하기 위하여 필요한 구조물 상·하의 범위를 말한다. 
4. "한계심도"란 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말한다.
제4조(한계심도) 한계심도는 고층시가지는 40m, 중층시가지는 35m, 저층시가지 및 주택지는 30m, 농지·임지는 20m로 한다. 
제5조(보상대상 범위)   ① 지하부분 사용에 대한 보상(이하 "지하보상"이라 한다) 대상범위는 지하시설물의 점유면적 및 유지관리 등과 관련된 최소한의 범위로 정하되 평면적 범위와 입체적 범위는 다음 각 호와 같다. 
1. "평면적 범위"는 지하시설물 폭에 최소여유폭(양측 0.5m)을 합한 폭과 시설물 연장에 수직으로 대응하는 면적으로 한다. 
2. "입체적 범위"는 제1호의 평면적 범위로부터 지하시설물 상·하단 높이에 보호층을 포함한 범위까지로 정하되 보호층은 터널구조물인 경우 각 6m, 개착구조물인 경우 각 0.5m로 한다. 
② 병렬터널 등과 같이 지하시설물과 지하시설물 사이의 토지가 종래 목적대로 사용함이 현저히 곤란하다고 인정될 때에는 토지소유자나 이해관계자의 청구에 의하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제44조에서 정한 보상협의회의 협의를 거쳐 일정범위를 보상대상에 포함할 수 있다. 
제8조(입체이용저해율의 산정)   ① 토지의 입체이용저해율은 건물의 이용저해율과 지하부분의 이용저해율 및 그 밖의 이용저해율을 합한 값으로 한다. 
② 건물의 이용저해율은 다음 방식에 따라 산정한다. 
1. 건물의 이용저해율 = α × (가) / (나) 
2. "α"는 건물의 이용에 의한 이용률로서 별표 2에서 산출 
3. "가"는 저해층수의 층별 효용비율의 합계로서 별표 3에서 산출 
4. "나"는 최유효 건물층수의 층별 효용비율의 합계로서 별표 3에서 산출 
5. 저해층수는 최유효 건물층수에서 건축가능 층수를 뺀 것 
③ 지하부분의 이용저해율은 별표 2의 지하부분의 이용에 의한 이용률(β)에 별표 4의 심도별지하이용효율(P)을 곱하여 산출한다. 
④ 그 밖의 이용저해율은 지상 및 지하부분 양쪽의 이용을 저해하는 경우에는 별표2의 γ로 하고, 지상 또는 지하 어느 한쪽의 이용을 저해하는 경우에는 γ에 지상 또는 지하의 배분비율을 곱하여 산출한다. 
⑤ 해당 토지의 지상에 최유효 이용 상태이거나 이와 유사한 이용상태의 기존 건물이 있는 경우는 다음과 같이 입체이용저해율을 산정한다. 
1. 입체이용저해율 = (최유효 상태의 나지로 본 건물 및 지하부분의 이용저해율)×노후율＋그 밖의 이용저해율
2. 노후율 = 해당 건물의 유효 경과연수/해당 건물의 경제적 내용연수
3. 해당 건물의 경제적 내용연수는 별표 5를 기준으로 산정하고 유효 경과연수는 실제경과연수·이용 및 관리 상태·그 밖에 수리 및 보수 정도 등을 고려하여 산정한다. 
⑥ 한계심도보다 깊은 위치에 지하시설물을 설치하는 경우에는 다음 보상 비율을 기준으로 산정한다. 단, 토지 여건상 지하의 광
천수를 이용하는 특별한 사유가 인정되는 경우에는 별도 보상비를 산정할 수 있다.

심도별 지하이용저해율 표(철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 [별표 4], 토지보상평가지침 <별표 11>)

보상대상의 범위

평면적 범위에 해당하는 입체적 범위의 체적을 보상대상으로 한다(철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제5조). 이는 도로법 시행령상 구분지상권을 설정해야 하는 최소한의 범위와 같다(도로법 시행령 제27조 제2항).

아래 그림에서 음영 부분이 보상되어야 하는 대상이고, 구분지상권 설정의 최소 범위이다.

영구적 사용시 정당한 사용료 보상액

평면적 범위에 해당하는 토지의 가치를 산정한 후 여기에 "토피심도"에 따른 심도별 지하이용저해율을 적용하는 것은 보상범위의 차이에 따른 적용이 아니라는 데에 문제가 있다.

구분지상권 설정의 최소 범위의 크기, 즉 "지하심도"에 따라 심도별 지하이용저해율이 차등 적용되는 것이 보상대상을 규정한 도로법 시행령과 조화될 수 있는 산정방법이라고 생각한다.

 

수도사업을 위한 지하부분 토지사용 보상액

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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