그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 등의 선정기준

원칙

보상의 일반원칙에 따라 그 밖의 요인을 보정하는 경우 지역요인 또는 개별요인 비교시에 반영된 것 또는 해당 공익사업으로 인한 가치변동분은 보정하여서는 안 된다.

그 밖의 요인 보정

적용 가능한 사례

인근지역 등의 정상적인 거래사례나 보상사례로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것(대법원 2004두5621 판결)

1) 인근유사토지의 정상거래사례

대법원 2004두5621 판결
수용 대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사 토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '인근 유사 토지의 정상거래가격'이라고 함은 그 토지가 수용 대상 토지의 인근 지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용 대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말하고( 대법원 2001두9783 판결 참조), 또한 그와 같은 인근 유사 토지의 정상거래 사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래 사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 93누11524 판결 참조).

2) 보상사례

대법원 2002두5054 판결
수용대상토지에 대한 보상액을 산정하는 경우에 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 인정된 경우에 한하여 이를 참작할 수 있을 뿐이다(대법원 92누6921 판결, 2000두10106 판결 등 참조).

보상사례의 중요성은 아래와 같이 설명되고 있다.

1. 정상거래사례에 해당한다.
2. 거래가격을 정확하게 파악할 수 있다.
3. 감정평가기준이 동일하다.
4. 대상토지의 가치형성에 직접 영향을 미친다.

3) 그 외의 사례

• 호가 : 단순한 호가시세는 참작할 수 없으나(대법원 2001두3808 판결), 인근유사토지에 대한 것으로 투기적 가격이나 해당 공익사업으로 인한 개발이익 등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것이면 보상액 산정에 참작할 수 있다(대법원 93누11500 판결).
• 자연적 지가상승분 : 표준지 공시지가가 자연적 지가상승률을 반영하지 못하는 경우 그 밖의 요인에서 이를 고려할 수 있다. 그러나 토지보상법 시행령 제37조 제2항은 비교표준지가 소재하는 시군구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우에 해당 공익사업과 관계없는 인근 시군구의 지가변동률을 적용하도록 규정하고 있는바, 위와 같은 보정요인은 없다.

대법원 93누5314 판결
당해 공익사업의 시행으로 인하여 토지의 가격이 동결된 관계로 그 공익사업이 시행되는 지역내에 있는 표준지의 수용재결 당시의 공시지가에 개발이익이 배제된 자연적인 지가상승률도 반영되지 아니하였다고 하더라도, 그와 같은 자연적인 지가상승률을 기타요인으로 참작하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정하는 것은 별론으로 하고, 앞에서 본 바와 같은 표준지로서의 요건을 갖춘 이상 그 표준지의 수용재결 당시의 공시지가를 기준으로 하여 수용대상토지에 대한 손실보상액을 산정할 수 없는 것은 아니다. 

• 감정평가선례 : 경매나 거래를 위한 감정평가는 실질에 있어 거래사례에 준하는 것이지만, 담보평가액은 성질상 참작할 대상이 아니다(대법원 2001두3808 판결).

토지보상과 공시지가기준법 적용의 문제점

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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