토지에 관한 소유권 외의 권리의 보상평가

보상의 대상이 되는 소유권 외의 권리

“토지에 관한 소유권외의 권리”란 토지가 가지는 사용가치의 지배를 목적으로 하는 지상권, 지역권, 전세권 등 용익물권, 교환가치의 지배를 목적으로 하는 유치권, 저당권 등 담보물권, 토지에 관한 사용대차, 임대차에 관한 권리 등을 의미한다.

담보물권의 목적물이 수용되거나 사용된 경우 그 담보물권은 그 목적물의 수용 또는 사용으로 인하여 채무자가 받을 보상금에 대하여 행사할 수 있으므로(법 제47조 물상대위) 별도로 보상의 대상이 되지 않는다.

근저당권자의 물상대위

소유권 외의 권리의 보상평가 방법

취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다(시행규칙 제28조 제1항).

토지에 관한 소유권외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다(시행규칙 제28조 제2항).
지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 사용대차, 임대차 등의 권리는 그 용익의 목적물과 분리하여 양도되는 경우를 상정하기 어려운바, 전단이 적용되는 경우는 거의 없을 것으로 판단된다.

토지의 사용가치에 관한 물권 또는 채권의 경우 장래기대이익의 현재가치로 감정평가함을 원칙으로 하는바, 토지가 취득됨에 따라 사용가치를 이용할 수 있는 권리도 행사할 수 없게 되지만 장래 토지의 사용료를 지급할 의무도 소멸하게 되므로 지급할 토지의 사용료가 정상지료와 차이가 없거나 지료증감청구권이 인정되어 정상지료와 차이가 없다고 인정될 수 있으면 장래기대이익은 인정될 수 없어 보상의 대상이 되지 않는다. 즉, 지료증감청구권이 인정되는 지상권(민법 제286조), 지료를 법원이 정하는 법정지상권(민법 제366조), 전세금증감청구권이 인정되고 전세권 소멸시 전세금 반환청구권이 인정되는 전세권(민법 제312조의2, 제317조), 차임증감청구권이 인정되는 임대차(민법 제628조) 등은 보상의 대상이 되지 않는다. 

지상권의 보상평가

지상권은 영구무한의 기간으로 설정할 수도 있고, 이를 기준으로 한 지료를 선지급하는 경우도 상정할 수 있는데, 이와 같은 경우에도 위와 같은 법리가 그대로 적용된다고 할지는 의문이다.

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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