그 밖의 요인 보정

그 밖의 요인 보정

시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 사항이 있는 경우에는 그 밖의 요인 보정을 할 수 있다(기준 610-1.5.2.5 제1항). 그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역의 정상적인 거래사례나 평가사례 등을 참작할 수 있다(기준 610-1.5.2.5 제2항, 810-5.6.6 제3항 본문). 다만, 이 경우에도 그 밖의 요인 보정에 대한 적정성을 검토하여야 한다(기준 810-5.6.6 제3항 단서). 

참작할 거래사례나 평가사례 등의 요건

거래사례 등은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 제4호는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우에는 적용하지 아니한다(기준 810-5.6.6 제4항). 그 밖의 요인 보정을 한 경우에는 그 근거를 감정평가서(감정평가액의 산출근거 및 결정 의견)에 구체적이고 명확하게 기재하여야 한다(기준 610-1.5.2.5 제4항).

1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것
2. 실제 이용상황 등이 같거나 비슷할 것
3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것
4. 적용공시지가의 선택기준(기준 810-5.6.3)에 적합할 것

그 밖의 요인 보정을 할 때에는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동은 보정하여서는 아니 된다(기준 810-5.6.6 제2항). 공익사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위한 것이다.

수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 인근유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 ‘정상적인 가격’이란 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래로 형성되지 아니한 가격을 말한다. 따라서 당해 공공사업으로 인한 손실보상가격, 단순한 호가시세, 담보목적으로 평가한 가격은 보상선례로서 참작될 수 없다(대법원 2001두9783 판결, 2001두3808 판결).
 그러나 그 보상사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어 이를 참작할 수 있다(대법원 2001두9783 판결, 2009두17360 판결).

인근 유사 토지의 정상거래 사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 93누11524 판결).

그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 등의 선정기준

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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