잔여지 손실과 공사비 보상

잔여지 손실과 공사비 보상의 의의

사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로･도랑･담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다(법 제73조 제1항 본문). 

보상액은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되, 협의가 성립되지 아니하는 경우 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다(법 제73조 제4항, 제9조 제6항, 제7항).

보상하여야 할 손실의 범위

보상하여야 할 손실에는 토지 일부의 취득 또는 사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실뿐만 아니라 그 취득 또는 사용 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태･구조･사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 수용재결 당시의 현실적 이용상황의 변경 외 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치상의 하락 모두가 포함된다(대법원 97누10680 판결, 99두10315 판결, 2010두23149 판결).

일단의 토지를 일부 수용함으로써 잔여지의 가격이 감소되었다고 인정되는 한, 잔여지 수용청구에서와는 달리 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 사정이 인정되지 않는 경우에도 손실보상이 인정된다(대법원 2018두51911 판결, 97누4623 판결).

일단의 토지라 함은 반드시 1필지의 토지만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 한 수필지의 토지까지 포함하는 것이라고 할 것이므로, 일단의 토지가 수필지인 경우에도 달리 특별한 사정이 없는 한 그 가격감소는 일단의 토지 전체를 기준으로 산정하여야 할 것이다(대법원 97누4623 판결, 2017두30252 판결).

다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다(법 제73조 제1항 단서). 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조 제4항부터 제6항 및 제7항을 준용한다(법 제73조 제5항).

청구기간과 청구의 요부

손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다(법 제73조 제2항). 잔여지 소유자는 수용재결 전에 사업시행자에게 보상금의 지급을 청구할 수 있고, 이로써 보상금 지급에 관한 절차가 개시된다(대법원 2017두68370 판결). 보상금 지급을 청구하고 이에 대한 재결절차를 거치지 않으면 보상금 증액을 청구하는 소송은 부적법하다.

토지보상법은 편입토지 보상금의 경우 사업인정 후 보상에 관하여 협의가 성립하지 않으면 사업시행자만이 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고(제28조 제1항), 재결에서 정한 보상금을 사업시행자가 수용개시일까지 지급하거나 공탁하여야 하고 만일 이를 이행하지 않았을 때에는 해당 재결이 실효된다고 규정하고 있을 뿐이다(제40조, 제42조). 법률에서 피수용자가 재결 전에 사업시행자에게 편입토지 보상금의 지급을 ‘청구’할 것을 상정하고 있지 않다. 반면, 잔여지 손실보상금의 경우 잔여지 소유자가 사업시행자에게 보상금의 지급을 ‘청구’하여야 하고(제73조 제2항), 사업시행자와 잔여지 소유자 사이에 보상에 관한 협의가 성립하지 않으면 잔여지 소유자도 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다(제73조 제4항, 제9조 제7항). 따라서 잔여지 소유자가 재결 전에 사업시행자에게 보상금의 지급을 ‘청구’함으로써 보상금 지급에 관한 절차가 개시된다. (중략) 토지보상법이 잔여지 손실보상금 지급의무의 이행기를 정하지 않았고, 그 이행기를 편입토지의 권리변동일이라고 해석하여야 할 체계적, 목적론적 근거를 찾기도 어려우므로, 잔여지 손실보상금 지급의무는 이행기의 정함이 없는 채무로 봄이 타당하다. 따라서 잔여지 손실보상금 지급의무의 경우 잔여지의 손실이 현실적으로 발생한 이후로서 잔여지 소유자가 사업시행자에게 이행청구를 한 다음 날부터 그 지연손해금 지급의무가 발생한다고 보아야 할 것이다(민법 제387조 제2항 참조)(대법원 2017두68370 판결).

사업시행자가 보상금을 지급하지 않는 경우 재결절차를 거쳐 재결에 불복할 때에 비로소 손실보상금 청구를 할 수 있을 뿐, 재결절차 없이 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 부적법하다. 공익사업법 제73조, 제75조의2와 같은 법 제34조, 제50조, 제61조, 제83조 내지 제85조의 규정 내용 및 입법 취지 등을 종합하면, 토지소유자가 사업시행자로부터 공익사업법 제73조, 제75조의2에 따른 잔여지 또는 잔여 건축물 가격감소 등으로 인한 손실보상을 받기 위하여는 공익사업법 제34조, 제50조 등에 규정된 재결절차를 거친 다음 그 재결에 대하여 불복할 때 비로소 공익사업법 제83조 내지 제85조에 따라 권리구제를 받을 수 있을 뿐이며, 특별한 사정이 없는 한 이러한 재결절차를 거치지 않은 채 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다 할 것이고(대법원 2012두6773 판결 등 참조), 이는 잔여지 또는 잔여 건축물 수용청구에 대한 재결절차를 거친 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2012두24092 판결, 전주지방법원 2014구합3058 판결).

감정평가방법

사업인정고시가 된 후 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 사업인정 및 사업인정고시가 된 것으로 본다(법 제73조 제3항).

동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다(시행규칙 제32조 제1항).

동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로･구거･담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다(시행규칙 제32조 제2항).

동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다(시행규칙 제32조 제3항).

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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