도시정비법상 이전고시

정비사업에서 이전고시란 공사 완료 후 관리처분계획에 따라 조성된 대지 및 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 공법상 행정처분을 의미합니다. 

1. 이전고시의 성립 요건 (절차적 요건)

사업시행자가 소유권을 이전하기 위해서는 다음의 절차적 요건을 충족해야 합니다.

• 준공인가 및 공사완료 고시: 시장·군수등으로부터 준공인가를 받거나 공사완료 고시가 있어야 합니다 (「도시정비법」 제83조, 제86조제1항).
• 대지확정측량 및 토지분할: 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐야 합니다 (「도시정비법」 제86조제1항).
• 분양대상자 통지: 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지해야 합니다 (「도시정비법」 제86조제1항).
• 고시 및 보고: 소유권 이전 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고해야 합니다 (「도시정비법」 제86조제2항).

2. 이전고시의 법적 효과

① 소유권 취득 시점

• 당연 취득: 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 소유권을 취득합니다 (「도시정비법」 제86조제2항 후단).
• 법률 규정에 의한 변동: 이는 등기 없이도 효력이 발생하는 법률 규정에 의한 권리변동이며, 판례는 이를 원시취득으로 보고 있습니다 (대법원 2011두6400 전원합의체).

② 대지 및 건축물에 대한 권리의 확정 (권리 승계)

• 제한물권 등의 이기: 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가압류 등 등기된 권리와 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봅니다 (「도시정비법」 제87조제1항).
• 환지 및 체비지 의제: 토지등소유자에게 분양하는 대지/건축물은 「도시개발법」상 환지로 보며, 일반 분양분이나 보류지는 보류지 또는 체비지로 봅니다 (「도시정비법」 제87조제2항·제3항).

③ 다른 등기의 제한

• 이전고시가 있은 날부터 소유권 보존/이전 등기(일괄등기)가 있을 때까지는 해당 정비사업에 관하여 저당권 등 다른 등기를 하지 못합니다 (「도시정비법」 제88조제3항).

④ 청산금의 확정 및 징수

• 이전고시 후에 종전 자산 가격과 분양받은 자산 가격의 차액인 청산금을 징수하거나 지급해야 합니다 (「도시정비법」 제89조제1항).
• 청산금을 받을 권리나 징수할 권리는 이전고시일 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다 (「도시정비법」 제90조제3항).

3. 판례에 따른 특성 (불가분성 및 쟁송 제한)

• 일괄적·획일적 처리: 이전고시는 정비사업의 전체 이해관계인에 대해 권리관계를 일률적으로 확정하는 처분이므로, 이전고시가 효력을 발생한 이후에는 그 일부만을 따로 떼어 취소하거나 변경할 수 없습니다 (대법원 97누12105, 대법원 2011두20680).
• 소송의 제한: 이전고시 이후에는 관리처분계획의 하자를 이유로 관리처분계획의 취소나 무효를 구할 법률상 이익이 없으며, 오직 이전고시 전체의 효력을 다투는 방식(중대·명백한 하자 시)으로만 대응이 가능합니다 (대법원 90누10032).

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