주택임대차법상 당사자의 권리, 의무

1. 주택임대차법상 임대인, 임차인의 권리, 의무

2. 임대인의 수선의무(임차인의 수선을 요구할 권리)

  - 수선의무 : 부담할 비용의 크기, 파손･장해의 중요성 여부 기준, 특약으로 대규모 수선 이외의 수선의무 면제 또는 임차인 부담 약정 가능

 

<대법원 2004다2151, 2168 판결>

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용･수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,34708 판결 참조).

 

<대법원 94다34692, 94다34708 판결>

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.

 

<대법원 2017다268142 판결>

임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

 

3. 임차목적물의 일부를 사용, 수익할 수 없는 경우 법률관계

  - 차임의 전부 또는 일부의 지급 거절, 사용･수익이 불가능한 비율에 따른 차임감액청구, 나머지 부분만으로 목적 달성이 불가능한 경우 계약해지권

 

<대법원 96다44778, 44785 판결> 

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다 할 것인바(당원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조), 피고가 화재 후 원고가 내어 준 인접 사무실에서 1994. 8.경까지 치과진료를 하여 왔다면, 피고는 임차목적과 같은 사용·수익에 부분적으로 지장을 받았을지언정 사용·수익을 전혀 할 수 없었다고 보이지는 아니하므로, 원심으로서는 이 사건 임대차의 목적, 피고가 인접 사무실을 치과병원으로 사용하게 된 경위, 인접 사무실의 사용으로 본래의 임차목적에 어느 정도 지장을 초래하였는지 등을 더 심리하여 위 주장의 당부를 판단하였어야 옳았을 것인데도 이에 이르지 아니한 채 판시와 같은 이유로 이를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 임차인의 차임지급의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

유무곤 변호사/감정평가사 약력

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