개발제한구역의 지정과 손실보상

1. 헌법재판소 결정

  <헌재 89헌마214, 90헌바16, 97헌바78(병합) 결정>
분리이론에 입각하여 개발제한구역의 지정 및 도시계획시설의 시행지연으로 인한 재산권 행사의 제한과 그에 대한 권익구제의 문제를 헌법 제23조 제3항의 공용제한과 손실보상의 문제로 보지 않고 헌법 제23조 제1항 및 제2항의 재산권의 내용과 한계의 문제로 보고 있다.

 

2. 分離理論에 따른 권리구제

• 개발제한구역을 지정하여 그 안에서 건축물의 건축 등을 할 수 없도록 하는 규정은 토지재산권에 관한 권리와 의무를 일반적･추상적으로 확정하는 규정이다.
• 개발제한구역으로 지정된 토지를 원칙적으로 지정 당시의 지목과 토지의 현황에 의한 이용방법에 따라 사용할 수 있는 한 재산권에 내재하는 사회적 제약에 불과하다.
• 개발제한구역의 지정으로 법상 토지를 종래 목적으로 사용할 수 없거나, 사실상 종래의 목적으로 사용할 수 없는 경우에는 재산권에 내재하는 사회적 제약을 넘는 재산권 제한이다.
• 헌법재판소는 보상 등 권리구제는 헌법재판소가 결정할 성질의 것이 아니라 광범위한 입법형성권을 가진 입법자가 입법정책적으로 정할 사항이며 입법자는 보상 등 입법을 하여 위헌적 상태를 제거할 의무가 있고, 토지소유자는 보상입법을 기다려 그에 따른 권리행사를 할 수 있을 뿐 개발제한구역의 지정이나 그에 따른 토지재산권의 제한 그 자체의 효력을 다투거나 위 조항에 위반하여 행한 자신들의 행위의 정당성을 주장할 수 없다.
• 특별한 희생을 받은 자에게 매수청구권을 인정하는 입법으로 개발제한구역의 지정에 관한 규정의 위헌문제는 해결된 것이다.

 

3. 境界理論에 따른 권리구제

• 개발제한구역의 지정으로 인한 재산권 행사의 제한은 공공필요를 위한 공용제한이다.
• 개발제한구역의 지정으로 인한 재산권 행사의 제한과 그에 대한 권익구제는 헌법 제23조 제3항의 공용제한과 손실보상의 문제로 보아야 한다.
• 개발제한구역의 지정 후에도 종래 용법대로 사용할 수 있는 한 원칙적으로 재산권에 내재하는 사회적 제약에 불과하다고 보아야 할 것이나, 개발제한구역 지정으로 인하여 법상 토지를 종래의 목적으로 사용할 수 없거나, 실질적으로 토지를 종래의 용법대로 사용할 수 없게 된 경우에는 토지소유자가 수인해야 하는 사회적 제약의 한계를 넘는 특별한 희생으로서 보상이 주어져야 하나, 보상규정이 흠결된 경우 그에 따른 구제가 행하여져야 한다.
• 개발제한구역 지정으로 지가가 다소 하락한 것은 재산권에 내재하는 사회적 제약으로 토지소유자가 감수하여야 하나, 그 지가의 하락이 심히 큰 경우에는 손실보상을 하여야 한다.
• 현행 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법은 토지매수청구제도를 두고 있으나, 토지매수청구제도는 보상과 다른 제도이므로 경계이론에 의하면 여전히 개발제한구역 지정으로 인하여 특별한 희생이 발생한 경우 보상규정이 흠결된 경우에 해당하여 권리침해를 당한 자는 매수청구를 하거나 손실보상청구를 할 수 있다.

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