손실보상 변호사/감정평가사
매매목적물에 대한 근저당권말소 불이행과 계약 해제 본문
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문제의 소재
매매계약에 의한 매도인의 의무는 목적물의 소유권을 이전해줄 의무인데,
부동산의 경우 근저당권, 가압류 등의 등기가 되어 있으면
특별한 약정이 없는 한 이를 말소하고 이전해주어야 한다.
매수인의 채무불이행을 이유로
계약을 해제하기 위한 요건이 문제된다.
상당한 기간을 정한 이행 최고와 기간 내 불이행
대법원 2000다50688 판결
매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만(대법원 91다6368 판결, 91다23103 판결 등 참조), 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다고 할 것인바, 기록에 의하면 위 원고들은 이 사건 각 분양계약이 이행불능으로 되었다고 주장하면서 이 사건 각 분양계약의 해제를 주장하고 있을 뿐이고, 위 원고들이 상당한 기간을 정하여 매도인에게 완전한 소유권이전등기의무의 이행을 최고한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 사건 각 분양계약이 이행불능이나 이행지체를 원인으로 하여 적법하게 해제되었다고 볼 수 없다.
매수인은 매도인에게 상당한 기간을 정하여 근저당권설정등기 등의 말소의 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하거나 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
이행제공과 상대방의 채무불이행
대법원 91다23103 판결
동시이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방이 채무를 이행하지 않음을 이유로 하여 계약을 해제하려면 계약을 해제하려고 하는 당사자는 자기채무의 이행을 제공하여 상대방을 지체에 빠지게 하여야 하고, 다만 당사자의 일방이 자기채무의 이행을 제공하여도 상대방이 그 채무를 이행하지 않을 의사를 미리 표시한 경우에는 최고나 자기채무의 이행의 제공이 없이도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있는 것이다 ( 당원1984.7.24. 선고 82다340, 82다카796 판결 참조).
원심은, 원고가 소외인을 대리인으로 하여 이 사건 매매계약을 체결할 때 그 매매계약서상의 매수인란에 주소와 주민등록번호 등을 기재하지 아니한 사실을 인정하고, 이로 인하여 피고가 매수인에게 연락하기 어려운 상태에 있었고 잔금지급기일로부터 1년 7개월 가량이나 대금지급에 대해 아무런 언급없이 지났다면 원고는 잔대금지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 것이라고 판단하였으나, 채무를 이행할 의사가 없었는지 그 의사를 미리 표시하였는지 여부는 계약 당시나 계약 후의 여러가지 사정을 종합하여 판단하여야 할 것이고, 매매계약서상의 매수인란에 주소와 주민등록번호 등이 기재되어 있지 않았다는 사유만으로 매수인에게 채무를 이행할 의사가 없는 것으로 단정할 수는 없고, 그러한 사유로 매수인에게 채무이행의 의사가 없었던 것으로 보려면 매수인이 매도인의 계약해제권의 행사를 회피할 목적으로 자신의 주소를 기재하지 아니하고 소재를 밝히지 아니하였거나, 매도인이 과실없이 매수인의 소재를 알지 못함으로써 자신의 채무의 이행을 제공하여 상대방의 이행을 최고할 수 없게 되는 등의 사정이 있어야 할 것이다(당원 90다카14611 판결 참조).
대법원 82다340, 82다카796 판결
동시이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서 채무불이행으로 인하여 계약해제권이 발생하려면 계약을 해제하려고 하는 당사자는 쌍방채무의 이행기일에 자기채무의 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠지게 함으로써 해제권을 취득한다 할 것이고(당원 79다553 판결 참조) 다만 당사자의 일방이 자기채무의 이행제공을 하여도 상대방이 그 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 한 경우에는 그 일방은 자기채무의 이행제공 없이도 상대방의 이행지체를 이유로 하여 계약을 해제할 수 있다고 해석함이 상당하다 할 것이다(당원 81다633 판결 참조)
그런데 원심이 확정한 사실에 의하면, 원고와 피고는 1970. 4. 30. 매매계약을 체결하면서 잔대금 55,000원을 같은 해 5.30까지 소유권이전등기 소요서류와 상환하여 지급하기로 약정하였는데 원고가 위 약정기일까지 잔대금 지급채무를 이행하지 아니하므로 이후 피고는 누차에 걸쳐 원고에게 잔대금을 지급하고 등기로 넘겨 갈 것을 요청하였으나 이에 응하지 아니하여 같은해 12. 22. 원고에게 위 매매계약을 해제한다는 의사표시의 통고서를 발송하였고 그 통고서가 그 무렵 원고에게 도달되었다는 것이고, 한편 기록에 의하면 피고는 1970. 12. 22. 원고에게 매매계약 해제의 의사표시를 할 때 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하지 아니하고 있었음을 자인하고 있으므로 원고가 약정기일까지 잔대금을 지급하지 아니하고 그 후 피고의 누차에 걸친 잔대금 지급독촉에 응하지 아니한 사유를 심리하여 확정하지 아니하고서는 원심이 확정한 사실만으로는 피고가 자기채무의 이행제공을 하여도 원고가 그 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 한 경우라고 볼 수 없음에도 불구하고 피고가 자기채무의 이행제공을 하지 아니한채 한 매매계약의 해제를 적법하다고 판단한 원심판결에는 심리미진으로 인하여 쌍무계약에 있어서의 계약해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.
계약관계에 있는 당사자 일방이 미리 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 상대방은 이행의 최고를 하지 아니하고서도 바로 계약을 해제할 수 있는 것이고, 채무를 이행할 의사의 유무는 계약 당시나 계약 후의 여러가지 구체적 사정에 따라 판단하여야 할 것인 바, 매매계약을 함에 있어서 매수인이 자기의 귀책사유로 인한 채무불이행의 경우 상대방의 계약해제권의 행사를 회피할 목적으로 자신의 주소를 허위기재하거나 실지 주소를 매도인에게 알리지 아니하고 소재를 밝히지 아니하여 매도인은 과실 없이 매수인의 소재를 알지 못함으로써 자기의 채무의 이행을 제공하여 상대방의 이행을 최고할 수 없게 된 채 이행기가 도과한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 있어서는 이행의 의사가 없다고 봄이 상당하다 할 것이다.
왜냐하면, 매도인에게 매수인이 그 소재를 알려오기까지 계약상태의 존속을 요구하는 것은 결국 그 계약의 효력의 존속여부를 한없이 매수인의 일방적 의사에 맡기는 결과가 되어 부동산시가의 변동이 현저한 사정 아래에서 매수인은 자기의 선택에 따라 계약상의 채무이행시보다 현실로 등귀한 목적물을 계약당시의 가격으로 취득하는 이익을 가지려는 의도를 실현할 수 있으며, 잔대금 지급시기를 매수인 일방의 사정에 의하여 변경하는 결과가 되는데 반하여 매도인으로서는 적기에 타에 처분할 수 있는 기회가 박탈되게 됨으로써 부당한 손해를 입게 되므로 채권관계를 규율하는 신의성실의 원칙에도 반하기 때문이다( 당원 1982.4.27. 선고 81다968, 81다카476 판결참조).
(출처 : 대법원 1990.11.23. 선고 90다카14611 판결 소유권이전등기 [집38(4)민,18;공1991.1.15.(888),166])
이행거절의 의사표시
대법원 2000다40995 판결
쌍무계약에 있어서 계약당사자의 일방은 상대방이 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에는 최고나 자기 채무의 이행제공 없이 그 계약을 적법하게 해제할 수 있으나(대법원 80다66 판결, 81다633 판결, 92다9463 판결 등 참조), 그 이행거절의 의사표시가 적법하게 철회된 경우 상대방으로서는 자기 채무의 이행을 제공하고 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후가 아니면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 할 것이다(대법원 76다1085 판결, 88다1516, 1523 판결, 88다카10029, 10036 판결 등 참조).
매도인의 계약금해제
배액의 제공 대법원 72다2243 판결 계약금을 받은 사람이 그 배액을 상환하고 하는 계약해제의 의사표시는 그 의사표시만으로는 부족하고, 그 배액의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 생기는 것
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유무곤 변호사/감정평가사 약력
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