사업인정 후 협의취득

보상계획의 공고·통지

사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기･방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 하며, 특별자치도지사, 시장･군수 또는 구청장에게 열람을 의뢰하는 사업시행자를 제외하고는 특별자치도지사, 시장･군수 또는 구청장에게도 통지하여야 한다(법 제26조 제1항, 제15조 제1항 본문).

사업시행자는 법 제15조제1항에 따른 보상계획을 공고할 때에는 시･도지사와 토지소유자가 감정평가업자(｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호에 따른 감정평가업자를 말하며, 이하 “감정평가업자”라 한다)를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시･도의 시･도지사와 토지소유자에게 이를 통지하여야 한다(시행령 제28조 제1항).

보상계획의 열람 및 이의제기

사업시행자는 보상계획의 공고나 통지를 하였을 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 둘 이상의 시･군 또는 구에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 특별자치도지사, 시장･군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다(법 제26조 제1항, 제15조 제2항).

공고되거나 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 異議가 있는 토지소유자 또는 관계인은 보상계획의 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. 다만, 사업시행자가 고의 또는 과실로 토지소유자 또는 관계인에게 보상계획을 통지하지 아니한 경우 해당 토지소유자 또는 관계인은 협의가 완료되기 전까지 서면으로 이의를 제기할 수 있다(법 제26조 제1항, 제15조 제3항).

 

보상협의가액 감정평가

사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(시･도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시･도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다(법 제26조 제1항, 제68조 제1항).

토지소유자에 의하여 선정된 대표자가 추천하거나, 사업시행자가 토지소유자에게 추천권한을 위임하는 것은 허용되지 않는다. “토지”소유자가 추천한 감정평가법인 등이 보상대상이 되는 “토지 등”, 즉 토지, 물건 및 권리를 감정평가할 지위를 가지고, 사업시행자는 해당 감정평가법인 등에게 토지 등의 감정평가를 의뢰할 법률상 의무를 부담한다.

보상협의요청과 협의성립 또는 불성립

사업시행자는 협의를 하고자 하는 때에는 국토교통부령이 정하는 보상협의요청서에 다음 각호의 사항을 기재하여 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소･거소 그 밖에 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 공고로써 통지에 갈음할 수 있다(시행령 제8조 제1항).

사업시행자와 토지소유자･관계인 사이에 협의가 성립되는 경우 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로서 계약자유의 원칙에 따라 당사자 간의 합의로 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금(대법원 2012다3517 판결), 지급방식, 채무불이행책임이나 매매대금 과부족금에 대한 지급의무(대법원 2010다91206 판결) 등을 약정할 수 있고 합의한 내용에 따라 구속력이 있다(대법원 2011다104253 판결). 다만, 상대방 선택의 자유는 포함되지 않으므로 사업시행자가 협의 과정에서 보상대상자 중 일부를 임의로 배제할 수는 없다. 그리고 협의에 의한 취득은 사법상 매매계약이므로 그 이행으로 인한 사업시행자의 소유권 취득도 승계취득이다(대법원 2016두51719 판결).

협의취득 절차 선행의 원칙, 수용･사용의 개시일 전 수용재결 실효의 가능성, 보상금 증감을 구하는 소송 중 임의적 합의의 가능성, 공익사업의 효율적 수행을 통하여 공공복리를 증진시키고 재산권을 적정하게 보호하려는 입법목적 등을 종합하면 수용재결이 있은 후라고 하더라도 토지소유자 등과 사업시행자가 협의하여 토지 등의 취득･사용 및 그에 대한 보상에 관하여 임의로 계약을 체결할 수 있다(대법원 2016두64241 판결).

사업시행자는 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때에는 재결을 신청할 수 있다(법 제28조 제1항).

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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