계약금과 손해배상액 예정

부동산 및 일반 거래 계약에서 계약금은 당사자 간의 별도 약정이 없는 한 해약금으로 추정되나(민법 제565조 제1항), '위약 시 계약금을 몰수하거나 배액을 상환한다'는 취지의 특약이 있는 경우에는 손해배상액의 예정으로서의 성질을 겸하게 됩니다(민법 제398조 제4항).

1. 손해배상액 예정의 원칙 및 효력

• 근거 법령: 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 예정할 수 있으며, 이는 본래의 이행 청구나 계약 해제에 영향을 미치지 않습니다(민법 제398조 제1항 및 제3항).
• 증명 책임의 완화: 손해배상액의 예정이 있는 경우, 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 실제 손해의 발생이나 그 액수를 증명하지 않고도 예정배상액을 청구할 수 있습니다(대법원 90다14478). 이때 채무자는 실제 손해가 없음을 입증하더라도 배상 의무를 면할 수 없습니다.
• 위약금과의 관계: 위약금의 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조 제4항).

2. 법원의 감액 권한

• 근거 법령: 예정된 손해배상액이 부당히 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).
• 판단 기준: '부당히 과다한 경우'란 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 예정 동기, 채무액 대비 예정액의 비율, 예상 손해액, 당시의 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘는 경우를 말합니다(대법원 94다10061).
• 직권 판단: 배상액의 감액은 당사자의 청구가 없더라도 법원이 직권으로 행할 수 있습니다.

3. 계약금과의 관련성 및 제한

• 특약의 필요성: 계약금이 당연히 손해배상액의 예정 성질을 가지는 것은 아니며, 당사자 일방이 위약할 경우 이를 위약금으로 하기로 하는 취지의 특약이 있어야만 손해배상액의 예정으로서 효력을 갖습니다.
• 초과 손해 청구 금지: 손해배상액을 예정한 경우, 실제 손해액이 예정액을 초과하더라도 별도의 특약이 없는 한 그 초과 부분을 따로 청구할 수 없습니다(대법원 86다카2375).
• 약관에 의한 제한: 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효입니다(약관의 규제에 관한 법률 제8조).

---

▶ 유무곤 변호사ㆍ감정평가사 법률 상담

| 02-594-0011 | 010-2387-8931 |
| bestbosang@gmail.com |
| bosang.tistory.com | blog.naver.com |
| 서울 서초구 법원로4길 23, 4층 (서초동, 대덕빌딩) |

 

법무법인 기회