도시정비법과 소규모주택정비법 비교

728x90

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법)은 노후 주거지를 정비한다는 목적은 같으나, 사업 규모와 절차의 간소화 정도에서 큰 차이를 보입니다.

사업의 목적: 두 법 모두 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하여 주거생활의 질을 높이는 것을 목적으로 합니다(도시정비법 제1조, 소규모주택정비법 제1조).
조합 운영 및 법인격: 소규모주택정비사업의 조합 역시 도시정비법상의 조합 규정을 상당 부분 준용합니다. 조합의 법인격, 정관 기재사항, 임원의 결격사유 및 해임, 총회 소집 및 의결 절차 등은 도시정비법을 그대로 따릅니다(소규모주택정비법 제56조; 도시정비법 제38조, 제40조~제46조 준용).
이전고시 및 권리확정: 사업 완료 후 새 건축물의 소유권을 이전하는 '이전고시' 절차와 그에 따른 대지 및 건축물에 대한 권리 확정, 청산금 징수 방법 등도 동일한 법리를 공유합니다(도시정비법 제86조, 제87조; 소규모주택정비법 제40조 및 제56조 준용).
감독 및 정보공개: 조합원들의 알 권리를 위해 관련 자료를 공개하고 자료를 보관·인계해야 하는 의무 또한 동일하게 적용됩니다(도시정비법 제124조, 제125조; 소규모주택정비법 제56조 준용).

재건축의 성격 변화: 과거에는 사적 개발사업으로 인식되었으나, 도시정비법 제정 이후에는 공법적 법률관계로 편입되어 행정청의 강한 통제를 받게 되었습니다(대법원 2008다1132 등).
토지수용권과 매도청구권: 재개발사업은 토지수용권이 인정되지만, 재건축사업(도시정비법 및 소규모법 공통)은 원칙적으로 매도청구권을 행사하여 사법상 매매계약 방식으로 소유권을 취득합니다(도시정비법 제64조; 소규모주택정비법 제35조). 다만, 천재지변 등 긴급 시행 시에는 재건축에도 수용권이 부여될 수 있습니다.
이전고시의 법적 성격: 판례는 이전고시를 "사업시행 완료 후 관리처분계획에서 정한 바에 따라 소유권을 이전하고 가격 차액을 청산하는 공법상 처분"으로 정의하며, 이는 두 법 모두에 동일하게 적용됩니다(대법원 2011두6400 전원합의체).
동의 요건의 차이: 도시정비법상 재개발 조합 설립은 토지등소유자 3/4 이상의 동의가 필요하나(제35조제2항), 소규모주택정비법상 가로주택정비사업 등은 80% 이상의 동의를 요하는 등 세부적인 동의율에서 차이가 있습니다.

소규모주택정비법은 도시정비법의 복잡한 절차(기본계획, 구역지정, 추진위 등)를 과감히 생략하고 인가 절차를 통합하여 사업 기간을 대폭 단축하되, 조합 운영 등 기본적인 틀은 도시정비법의 규정을 준용하여 유지하고 있습니다.

▶ 유무곤 변호사ㆍ감정평가사 법률 상담

728x90

관련글