손실보상 변호사/감정평가사
불법형질변경토지 본문
1. 토지의 형질변경
- 토지의 형질변경이란 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 뜻한다(국토계획법 제51조 제1항 제3호).
<대법원 2012두300 판결>
토지의 형질을 외형상으로 사실상 변경시킬 것과 그 변경으로 인하여 원상회복이 어려운 상태에 이를 것을 요하나, 형질변경허가에 관한 준공검사를 받거나 토지의 지목을 변경할 필요는 없다.
불법형질변경이란 관계 법령에 의하여 허가나 승인을 받고 형질변경하여야 할 토지를 허가 등을 받지 아니하고 형질변경한 경우를 의미한다.
<대법원 2012두21239 판결>
불법형질변경의 주체는 토지소유자에 한정되지 않고, 제3자가 불법형질변경을 한 경우에도 마찬가지이다.
2. 불법형질변경토지임을 증명할 책임
- 토지보상액 산정은 현실적인 이용상황에 의하여 산정함이 원칙이므로 불법형질변경토지라는 이유로 형질변경 당시의 이용상황에 의하여 보상액을 산정하기 위하여는 이를 주장하는 자가 이를 증명하여야 한다. 1차적으로 사업시행자가 입증책임을 진다.
3. 불법형질변경 여부 판단 시점
1) 지목이 ‘임야’인 토지
- 1962. 1. 19.까지는 보안림에 속하지 아니한 삼림이나 경사 20도 미만의 사유 임야에서는 원칙적으로 개간, 화전경작 등의 형질변경행위가 허가, 신고 없이 가능했다. 즉, 1962. 1. 20. 이후 보안림에 속하지 않는 삼림, 경사 20도 미만의 사유 임야에서 개간, 화전경작 등 형질변경행위는 허가, 신고가 필요하다.
- 구 삼림령(1911. 6. 20. 제정 조선총독부제령 제10호, 1961. 12. 27. 법률 제881호 제정 1962. 1. 20. 시행 산림법 부칙 제2조에 의하여 폐지되기 전의 것) 제2조, 구 사유임야시업제한규칙(1933. 3. 17. 전부 개정 조선총독부법령 제5호, 1961. 12. 27. 법률 제881호 제정 1962. 1. 20. 시행 산림법 부칙 제2조에 의하여 폐지되기 전의 것) 제1조 제3호
- 1961. 6. 26. 이전에는 보안림이 아닌 한 경사 20도 미만의 사유림에 대하여는 허가나 신고 없이 개간이 가능했다. 즉, 1961. 6. 27. 이후 보안림에 속하지 않는 경사 20도 미만의 사유림에 대한 개간에는 허가, 신고가 필요하다.
- 구 임산물단속에 관한 법률[제635호, 1961. 6. 27. 제정･시행, 산림법(제3232호, 1980. 1. 4. 전부개정) 부칙 제2조에 의하여 폐지된 것] 제2조, 구 삼림법(2002. 12. 30. 법률 제6841호로 개정되기 전의 것) 제90조 제1항, 산지관리법(제6841호, 2002. 12. 30. 개정) 제14조, 제15조에 의하면, 1961. 6. 27. 이후부터 지목과 현황이 임야이던 토지를 개간하거나 그 형질을 변경하기 위해서는 관할 행정청 등의 허가 내지 신고 등이 필요하였다.
2) 농지
- 1962. 1. 20. 이후 도시계획구역으로 지정된 농지의 경우 그 도시계획구역 지정일 이후부터는 형질변경을 함에 있어 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 했다.
- 도시계획구역으로 지정되지 않은 농지의 경우 1973. 1. 1. 이후 형질변경을 하기 위해서는 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 했다.
- 도시계획구역 등 밖에 있는 농지를 전용하는 경우 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다.
구 농지의 보전 및 이용에 관한 법률[제2372호, 1972. 12. 18. 제정, 1973. 1. 1. 시행, 구 농지법(제4817호, 1994. 12. 22. 제정, 1996. 1. 1. 시행)에 의하여 폐지된 것]
- 도시계획구역 내에서 토지의 형질을 변경하는 행위에 관하여 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 한다.
구 도시계획법[재983호, 1962. 1. 20. 제정･시행, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(제6655호, 2002. 2. 4. 제정, 2003. 1. 1. 시행)에 의하여 폐지된 것]
3) 개발제한구역으로 지정된 토지
- 1973. 1. 31. 이후 개발제한구역 내에서의 토지의 형질변경은 원칙적으로 금지되었다.
- 구 도시계획법(제2435호, 1972. 12. 30. 개정, 1973. 1. 31. 시행) 제21조 제2항은 “전항의 규정에 의하여 지정된 개발제한구역 안에서는 그 구역 지정의 목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지면적의 분할 또는 도시계획사업의 시행을 할 수 없다. 다만 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령의 규정에 의하여 건축물의 건축･공작물의 설치 또는 토지의 형질변경에 관하여 허가를 받아(관계 법령에 의하여 허가를 받을 필요가 없는 경우를 포함한다) 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 계속 시행할 수 있다.”라고 규정되었다.
- 구 도시계획법(제6243호, 2000. 1. 28. 개정, 2000. 7. 1. 시행) 제34조에서 “개발제한구역의 지정 또는 변경에 관하여는 따로 법률로 정한다.”라고 규정하고, 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(제6241호, 2000. 1. 28. 제정, 2000. 7. 1. 시행)이 제정, 시행되면서 현재까지 개발제한구역 내에서의 토지의 형질변경은 원칙적으로 금지되었다.
4. 1995. 1. 7. 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지
- 토지보상법 시행규칙 부칙(제344호, 2002. 12. 31.) 제6조 “1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 불법형질변경토지 또는 무허가개간토지(관계 법령에 의하여 허가･인가 등을 받고 개간을 하여야 하는 토지를 허가･인가 등을 받지 아니하고 개간한 토지를 말한다)에 대하여는 제24조 또는 제27조 제1항의 규정에 불구하고 이를 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 한다.”
- 공익사업의 여러 단계 중 어느 단계에서 공익사업시행지구에 편입되었다고 볼 것인가
<대법원 2006두16007, 16014 판결>
공원･도로 등 도시계획시설의 도시계획결정고시 및 지적고시도면의 승인고시(현행법상 지형도면 고시)(대법원 99두9957 판결), 공익사업시행지구에 편입된 토지가 공익사업의 장기 미집행 상태로 있다가 추후 다른 공익사업시행지구에 편입된 경우 최초 공익사업시행지구에 편입된 때를 기준으로 판단한다.
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