공동저당의 배당

공동저당

동일한 채권의 담보로 복수의 부동산 위에 설정된 저당권을 의미함(민법 제368조)

저당권자는 원칙적으로 담보로 제공된 부동산 중 어느 부동산으로부터도 채권의 전부 또는 일부를 우선변제받을 수 있음

후순위저당권자, 각 부동산 소유자 보호를 위하여 일정한 규정을 두고 있음

민법
제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

동시배당의 경우

각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
후순위저당권자 사이의 공평 유지, 일반채권자의 보호 필요성

사례(동시배당)

• A의 을에 대한 3000 채권 담보를 위하여 을 소유 X, Y에 공동저당권 설정
  X : 가치 4000, 1번저당권(채권액) A(3000, 공동), 2번저당권(채권액) B(1000)
  Y : 가치 2000, 1번저당권(채권액) A(3000, 공동), 2번저당권(채권액) C(2000)
• A가 X, Y의 1번저당권을 실행하여 동시배당하는 경우에는 경매대가(가치) 비례하여 X에서 2000, Y에서 1000 배당받고 1번 저당권은 소멸함
• X의 2번저당권자는 X의 나머지 가치 2000 중 1000을 배당받고, Y의 2번저당권자는 Y의 나머지 가치 1000을 배당받고, 1000은 배당받지 못함

이시배당의 경우

경매된 부동산의 후순위저당권자는 동시에 배당하였다면 공동저당권자가 다른 부동산의 경매대가로부터 변제받을 수 있는 금액의 한도에서 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

공동저당권자가 하나의 부동산에서 채권 전부를 변제받는 경우 후순위저당권자에게 대위권 발생
대위하여 저당권을 행사할 수 있다는 것은 그 공동저당권자가 다른 부동산에 가지고 있던 저당권이 후순위저당권자에게 이전한다는 의미이고, 법률 규정에 의한 효과로 등기가 필요하지 않다.

대위될 저당권이 말소되고 제3자의 저당권설정등기가 된 후 대위자가 등기 없이 대위를 주장할 수 있는지 : 대위등기를 하여야 저당권자에게 대항할 수 있다는 견해, 대위등기 없이 주장할 수 없다는 견해, 저당권등기가 말소되면 대위가 불가능하다는 견해

공동저당 대위등기 : 선순위저당권자를 등기의무자로, 대위자를 등기권리자로 하여 공동신청, 등기의 목적은 "00번 저당권 대위", 등기원인은 "민법 제368조 제2항에 의한 대위", 등기연월일은 "선순위저당권자에 대한 경매대가의 배당기일"로 표시함(등기예규 제1407호)

사례(이시배당)

• 같은 사례에서 A가 X에서 3000 전부를 배당받은 경우, X와 Y에 설정된 1번저당권은 소멸
• X의 후순위저당권자 B는 동시배당이었으면 배당받았을 금액인 1000 한도에서 Y에 대한 A의 1번저당권을 대위여 Y에 대한 1번저당권은 A에서 1000의 한도만큼 B에게 이전되는 효과