부동산등기의 추정력

등기의 추정력의 의미

어떤 등기가 있으면 그 등기가 표상하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정케 하는 효력(대법원 95다39526 판결 등)

추정력이 미치는 범위

등기할 수 있는 권리의 등기가 있는 경우 등기명의자에게 권리가 귀속되어 존재하는 것으로 추정되고, 등기에 의하여 물권변동이 유효하게 성립한 것으로 추정된다. 법률상의 권리추정에 해당한다.
등기가 말소된 경우 그 권리는 실체법상 소멸되어 그 권리가 존재하지 않는 것으로 추정되고, 말소 전의 기간 동안에도 그 권리가 존재하였던 것으로 추정되지 않는다.
등기가 말소원인 없이 불법으로 말소된 경우 우리 민법상 등기는 물권의 효력발생요건이지 존속요건은 아니므로 그 등기가 회복되기 전이라도 권리는 존재하는 것으로 추정된다.

등기는 기재에 의하여 등기원인에 대한 추정력이 인정된다(대법원 91다791 판결 등). 법률상의 사실추정에 해당한다. 학설로는 인정설, 부정설, 법적 원인의 존재는 추정되지만 등기원인의 구체적 동일성은 추정되지 않는다는 견해, 권리의 발생원인사실은 추정되지 않으나, 사실상 추정력을 가진다는 견해 등이 있다.

 등기가 절차상으로도 유효요건을 갖추어 적법하게 이루어지고, 실체법상 또는 이론상 등기에 필요한 전제요건이나 전치절차를 거친 것으로 추정한다.

권리변동의 당사자 사이에서도 추정력이 미치는가에 관하여 인정설, 부정설이 있고, 판례는 인정한다(대법원 2000다99다65462 판결 등).

부동산 등기의 추정력과 점유의 추정력의 관계

점유의 추정력에 관한 민법 제200조가 부동산에도 적용되는지에 관하여, 등기된 부동산에는 적용되지 않는다는 것이 통설이나, 미등기 부동산에 대하여는 인정설, 부정설이 있다.

대법원은 등기된 부동산에 관하여 부정하고(대법원 81다780 판결 등), 미등기 부동산에 관하여 토지대장에 소유자로 등재된 자에 대하여 소유자 추정을 인정한 적이 있다고 한다(대법원 76다1431, 송덕수 민법강의(상) 772).

추정력이 깨지는 경우

1) 소유권이전등기

전소유자의 사망 후에 이루어진 소유권이전등기(대법원 90다카1097 판결 등), 전소유명의자가 허무인인 경우(대법원 84다카2494 판결), 등기명의자가 매수인이 아님이 판명된 경우(대법원 68다1962 판결), 등기절차에 이상이 있음이 판명된 경우(대법원 4294민상437 판결), 전소유자 아닌 자의 행위로 등기되었음이 명백한 경우(대법원 4290민상199 판결), 등기 기재 자체에 의하여 부실한 등기임이 명백한 경우(대법원 96다33709 판결)

2) 소유권보존등기

소유권이 진실하게 보존되어 있다는 사실에 관하여만 추정력이 있다. 소유권보존 이외의 권리변동이 진실하다는 점에 관하여는 추정력이 없으므로 소유권보존등기의 명의인이 원시취득자가 아니라는 점이 증명되면 보존등기의 추정력은 깨진다(대법원 82다카707 판결).

3) 특별조치법에 의한 등기

특별조치법에 따른 등기의 추정력을 깨뜨리기 위해서는 등기절차상 소요되는 보증서 및 확인서가 허위 또는 위조되었다든가 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 점이 증명되어야 한다(대법원 2000다27268 판결 등).

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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