공인중개사의 중개 범위

문제의 소재

중개행위의 범위에 해당하는지
여부에 따라
공인중개사의 책임 범위가 결정됨

공인중개사법
제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

중개행위 해당 여부의 판단기준

대법원 2012다42154 판결
어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 매매계약을 알선한 중개업자가 단순히 계약의 체결만을 알선하는 데 그치지 아니하고 계약 체결 후에도 중도금 및 잔금의 지급, 목적물의 인도 및 소유권이전등기의 경료 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 경우에, 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다(대법원 2005다55008 판결, 2012다102940 판결 등 참조).

중개행위 여부가 문제된 사안

일방 당사자의 의뢰에 따른 매매 등 알선 : 중개행위 해당

대법원 2017다243723 판결
공인중개사법은 ‘중개’의 개념에 관하여 제2조 제1호에서 “제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 것”이라고 정하고 있다. 이러한 중개에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다(대법원 94다47261 판결 참조).

동호수 미정의 분양 아파트 중개 : 중개행위 해당

대법원 2010다16519 판결
특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결되지는 아니하였다고 하더라도, 장차 예정된 동·호수의 추첨이 분양 대상으로 정하여져 있는 세대들을 특정 피분양자에 대한 분양 목적물로 확정하여 주는 절차에 불과하고 피분양자가 아파트를 분양받는 것 자체는 당연히 보장되는 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 대상 아파트 전체의 건축이 완료됨으로써 분양 대상이 될 세대들이 객관적으로 존재하여 분양 목적물로의 현실적인 제공 또한 가능한 상태에 이르렀다면 분양 대상물이 상당히 구체화되었다고 할 것이어서, 이에 대한 거래를 중개하는 것 또한 공인중개사법이 중개대상물로 정한 ‘건축물의 중개’에 해당한다고 봄이 상당하다.

경매 대상 부동산 권리분석 및 취득 알선 : 중개행위 해당

대법원 2005다40853 판결
중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’이라 함은 경매 대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한사항 등 중개업법 제17조 제1항 및 동법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인·설명해 주는 한편 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것을 의미하는 것으로 이해되는바(대법원 99도2193 판결 참조), 비록 그 행위가 중개업법 제2조 제1호의 ‘중개’ 그 자체에 해당되는 것은 아니라 하여도 실질적인 내용은 결국 중개업자가 중개대상물에 관하여 행하는 중개업법 시행령 제22조 제1항 소정의 ‘거래의 알선’과 전혀 다를 바 없고 다만 목적물에 있어서만 차이가 있을 뿐이며, 경매는 목적물의 강제환가라는 특징이 있기는 하나 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있는 것이어서, 거래당사자의 보호에 목적을 둔 위 법규정과 보증보험 또는 공제제도의 취지를 감안하면, 결국 중개업법 제9조의2 제6호 소정의 ‘경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선’을 위한 행위도 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되기에 충분하므로 중개업법 제19조 제1항의 ‘중개행위’에 해당한다고 해석함이 타당하다 할 것이다.

아파트 당첨권 매매 알선 : 중개행위 불해당

대법원 89도1886 판결
아파트의 당첨권에 대한 매매를 알선하는 행위는 부동산중개업법 제15조 제4호의 부동산의 분양과 관련있는 증서의 매매를 알선중개하는 행위에 해당한다고 할 수 없다. 위 법 제15조의 규정취지는 제1조와 관련하여 생각할때 전체적으로 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 것이고, 구체적으로 제4호와 제6호는 부동산의 투기억제를 목적으로 하고 있으며, 그러한 측면에서 볼때 위에서 본 증서(주택청약정기예금증서, 국민주택선매청약 저축증서, 재개발지역 주민에게 주는 이른바 딱지 등)에 대한 매매규제와 이 사건과 같은 분양권의 매매규제는 그 규제의 필요성의 면에서 차이가 없다고 할 수 있으나, 형벌법규 특히 어떤 행정목적을 달성하기 위하여 규제하고 그 행정목적의 실현을 담보하기 위하여 그 위반을 처벌하는 행정형벌 법규의 경우에는 법문의 엄격한 해석이 요구되므로 이러한 점을 고려할때 그 규제의 필요성만으로 위 법 제15조 제4호의 증서 등에 증서와 존재형태가 전혀 다른 분양권을 포함시키는 해석은 용인할 수 없다고 하여야 할 것이다.

세무사의 업무상 주의의무

미등록 중개업 처벌

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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