공인중개사의 중개대상물 확인 및 설명의무

1. 쟁점 정리

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전까지 해당 중개대상물의 상태, 권리관계, 법령에 따른 이용제한 사항 등을 확인하여 이를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 할 의무가 있다.

2. 관련 법령 내용

가. 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제1항

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 근거자료를 제시하고 설명해야 한다.

나. 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명)

법 제25조 제1항에 따라 확인·설명해야 할 구체적 항목(기본적 사항, 권리관계, 거래예정금액, 토지이용계획, 시설물의 상태, 벽면 및 도배 상태, 환경조건, 입지조건, 조세의 종류 및 세율 등)을 규정하고 있다.

다. 공인중개사법 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무)

주택 임대차 시 확정일자 부여현황 및 임대인의 미납국세·지방세 열람 신청권 등을 설명해야 한다.

3. 관련 법리

가. 확인·설명의무의 기본 범위

개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 구체적인 범위는 다음과 같다.

1. 중개대상물의 종류·소재지·면적·용도·구조 등 기본적인 사항
2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계에 관한 사항
3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
6. 벽면·바닥면 및 도배의 상태
7. 일조·소음·진동 등 환경조건 및 도로·교통·시장·학교와의 근접성 등 입지조건
8. 중개대상물의 반경 1km 이내의 비선호시설(혐오시설) 포함 여부(법제처 2020.05.11. 회신 20-0141 해석례)

나. 권리관계 확인의 법리 및 특수한 국면

1. 진정한 권리자 확인: 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로써 매도인 등이 진정한 권리자인지를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사·확인할 의무가 있다(대법원 1993.05.11. 선고 92다55350 판결).
2. 다가구주택의 임대차 중개: 개업공인중개사는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단할 수 있도록, 등기부상 권리관계뿐만 아니라 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인·설명해야 한다(대법원 2012.01.26. 선고 2011다63857 판결).
3. 신탁 부동산: 중개대상물에 신탁등기가 마쳐진 경우, 개업공인중개사는 신탁원부를 제시하며 신탁관계 설정 사실과 그 법적인 의미 및 효과(소유자가 수탁자라는 점, 수탁자 승낙 없는 임대차의 위험성 등)를 성실·정확하게 설명해야 한다(서울고등법원 2010.07.14. 선고 2010나8039 판결 참조).

다. 물건의 상태 및 이용제한 사항 관련 법리

1. 상가 중개의 인허가 가능성: 상가 임대차 중개 시 임차인이 목적하는 영업을 할 수 있는지 여부(건축물 용도, 하수도 용량, 주차대수 등)는 중요한 확인 대상이다. 특히 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황이 다른 경우 이를 대조하여 조사하고 설명해야 한다.
2. 하자의 고지: 벽면의 균열, 누수, 난방 작동 상태 등 내·외부 시설물의 상태를 정확히 확인하여 설명해야 한다. 층간소음이나 자살사건 발생 여부 등도 의뢰인의 판단에 영향을 주는 중요 사항이 될 수 있으므로 확인이 필요한 경우 명시해야 한다.

라. 의무의 성질 및 한계

1. 주의의무의 정도: 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 민법 제681조에 따라 선량한 관리자의 주의로써 중개업무를 처리해야 한다(대법원 1992.02.11. 선고 91다36239 판결).
2. 무상 중개의 경우: 확인·설명의무는 중개보수 지급 여부와 상관없이 적용된다. 따라서 수수료를 받지 않은 무상 중개의 경우에도 의무 위반 시 손해배상책임을 진다(대법원 2002.02.05. 선고 2001다71484 판결).
3. 그릇된 정보 제공 금지: 비록 개업공인중개사가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라 하더라도, 중개의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항에 관해 그릇된 정보를 진실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약하게 했다면 주의의무 위반에 해당한다(대법원 2022.06.30. 선고 2022다212594 판결).

마. 의뢰인의 자료제공 거부 시 대응

개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우 매도·임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다(공인중개사법 제25조 제2항),. 만약 의뢰인이 자료 요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수·임차의뢰인에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재함으로써 의무를 이행한 것으로 본다(공인중개사법 시행령 제21조 제2항).

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