사정변경에 따른 해제 또는 해지

계약준수 원칙의 예외

대법원 2019다276338 판결, 2016다249557 판결, 2008다44368 판결, 2008다94769 판결
민법 제2조 제1항은 신의성실의 원칙에 관하여 “권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.”라고 정하고 있다. 이 원칙은 법률관계의 당사자가 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신의를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행해서는 안 된다는 추상적 규범으로서 법질서 전체를 관통하는 일반 원칙으로 작용하고 있다(대법원 84다카1131, 1132 전원합의체 판결, 2017다52712 판결 참조).
판례는 계약을 체결할 때 예견할 수 없었던 사정이 발생함으로써 야기된 불균형을 해소하고자 신의성실 원칙의 파생원칙으로서 사정변경의 원칙을 인정하고 있다. 즉, 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2004다31302 판결, 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조).
여기에서 말하는 사정이란 당사자들에게 계약 성립의 기초가 된 사정을 가리키고, 당사자들이 계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 일방당사자가 변경에 따른 불이익이나 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다(대법원 2016다249557 판결 참조). 사정변경에 대한 예견가능성이 있었는지는 추상적ㆍ일반적으로 판단할 것이 아니라, 구체적인 사안에서 계약의 유형과 내용, 당사자의 지위, 거래경험과 인식가능성, 사정변경의 위험이 크고 구체적인지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다. 이때 합리적인 사람의 입장에서 볼 때 당사자들이 사정변경을 예견했다면 계약을 체결하지 않거나 다른 내용으로 체결했을 것이라고 기대되는 경우 특별한 사정이 없는 한 예견가능성이 없다고 볼 수 있다.
경제상황 등의 변동으로 당사자에게 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 사정변경을 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 없다. 특히 계속적 계약에서는 계약의 체결 시와 이행 시 사이에 간극이 크기 때문에 당사자들이 예상할 수 없었던 사정변경이 발생할 가능성이 높지만, 이러한 경우에도 계약을 해지하려면 경제상황 등의 변동으로 당사자에게 불이익이 발생했다는 것만으로는 부족하고 위에서 본 요건을 충족하여야 한다(위 대법원 2016다249557 판결 참조).

대법원 2020다254846 판결
계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2016다249557 판결 참조).

사정변경에 의한 해지 사례

견본주택 건축 목적 토지 임대차계약 해지

대법원 2020다254846 판결
(1) 원고와 피고는 이 사건 사업을 위한 견본주택 건축을 목적으로 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 임대차계약서에도 특약사항으로 위 목적이 명시되었는데, 이는 임대차계약에서 매우 중요한 사항이라고 보아야 한다. 피고는 이 사건 사업을 추진하던 ○○마을 지주공동사업 추진위원회의 추진위원으로서 이 사건 사업의 진행 내용 등에 대하여 잘 알고 있었으므로, 견본주택이 건축되지 않을 경우 원고가 이 사건 토지를 사용할 이유가 없다는 것을 임대차계약 당시부터 인식하고 있었다고 볼 수 있다.
(2) 원고는 2016. 4. 21. 용인시장으로부터 가설건축물 축조신고 반려통보를 받고 2016. 8. 8. 주택사업계획승인신청 반려통보를 받음으로써 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되었고, 피고도 그 무렵 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없다는 것을 알게 되었다.
(3) 임대인은 목적물을 사용·수익에 적당한 상태를 갖추어 임차인에게 인도해야 할 뿐만 아니라 계약존속 중에도 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 이 사건 토지는 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 현재까지 소외인이 무단으로 점유하면서 새시 제조를 위한 임시가설물 설치, 각종 자재 보관 용도로 사용하고 있다.
(4) 견본주택 건축은 이 사건 임대차계약 성립의 기초가 된 사정이다. 견본주택을 건축할 수 없어 원고가 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없고, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 사용·수익할 수 있는 상태로 인도한 것으로 볼 수도 없다. 이 사건 임대차계약을 그대로 유지하는 것은 원고와 피고 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당한다고 보아야 한다.

호텔부설 클럽 이용계약 해지

대법원 2016다249557 판결
(가) 피고는 1988년부터 호텔캐피탈 건물에서 이 사건 클럽을 운영하였고, 원고들은 피고에게 직접 입회비, 보증금과 연회비를 지급하고 이 사건 클럽을 이용하기로 하는 내용의 이 사건 이용계약을 체결하거나 이 사건 클럽의 회원권을 양수하는 방법으로 이 사건 이용계약의 당사자가 되어 피고에게 연회비를 납부하며 개인회원이나 가족회원으로서 이 사건 클럽을 이용해 왔다.
(나) 피고가 이 사건 클럽을 운영하면서 2002년부터 2012년까지 5차례에 걸쳐 연회비를 조금씩 인상하였는데, 2009. 10. 1.경부터 2013. 9. 30.경까지 매출은 점점 감소한 반면 물가상승에 따라 비용 지출은 점점 증가하여 2012. 10. 1.부터 2013. 9. 30.까지의 기간 동안 피고의 전체 사업은 적자상태가 되었다.
(다) 피고는 2013. 9. 12. 원고들에게 ‘이 사건 클럽의 계속적인 적자 발생 등으로 운영이 더 이상 불가능하여 2013. 9. 30.자로 이 사건 클럽 운영을 중단하므로 납입한 보증금을 반환받아 가라’고 통보하고, 같은 내용으로 공고한 다음 2013. 9. 30. 이 사건 클럽 운영을 중단하였다.
(라) 피고는 2013. 9. 30. 이후에도 계속 적자상태였고 2015년경에는 호텔 등급이 특2등급에서 1등급으로 하락하였다.
(마) 한편 2013. 9.경 작성된 피고에 대한 신용분석보고서에 따르면, 피고의 기업평가등급은 AAA+(직전 기업평가등급도 AAA+)로서 상거래를 위한 신용능력이 최우량급이며 환경변화에 충분한 대처가 가능한 기업이라는 평가를 받았고, 현금흐름등급은 CF1으로서 현금흐름창출능력이 최상급인 유동성 우수기업이라는 평가를 받았으며, Watch등급은 정상으로서 최근 기업 내·외부환경의 변화가 발생하지 않았다는 평가를 받았고, 2012년도의 당기순이익은 19억 3,400만 원이었다.
(3) 위 인정 사실에 따르면, 피고가 적자 누적의 원인으로 들고 있는 신규 회원의 감소나 휴회원의 증가, 시설의 유지·관리 비용의 증가와 같은 사정은 이 사건 이용계약의 기초가 된 사정이라고 보기 어렵고, 현저한 경제상황의 변동으로 인한 것이 아닌 한 원칙적으로 피고가 변경에 따른 위험을 떠안기로 한 것으로 보아야 한다. 나아가 피고가 주된 사업인 호텔의 이용객을 위한 부가적인 서비스 차원에서 다소간의 적자를 감수하고 이 사건 클럽을 운영해 왔기 때문에 피고가 이 사건 클럽을 운영하면서 2009년부터 매출이 감소하고 2012년 말부터 적자가 누적되어 왔다는 점이 계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정변경에 해당한다고 보기도 어렵다.

상가 입점주들의 임대관계 해지

대법원 2008다94769 판결
피고측의 권리금이나 수익률 등에 관한 투자설명은 전망을 제시한 것으로서 청약의 유인에 불과할 뿐 이로써 그것이 이 사건 계약의 내용이 되었다거나 피고에게 권리금이나 수익률 보장의무가 있다고 볼 수 없는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 상가 활성화나 상권 형성 역시 전반적인 경기의 변동과 그에 따른 소비성향 등에 크게 좌우되고 분양사업을 수행하는 피고측의 노력에 의해서만 이루어질 수 없는 것이라는 점에서 위 권리금이나 수익률 등에 관한 투자전망과 달리 볼 이유가 없을 것인데, 원심이 판시한 바와 같은 사정들을 감안하더라도, 피고가 입점주들로부터 지급받은 장기임대료 등을 적절히 집행하여 상가 활성화와 상권 형성을 위해 노력하고 이를 위해 입점주들과 협력할 의무가 있다고 볼 수는 있을지언정, 나아가 전반적인 경기의 변동이나 소비성향의 변화 등과 상관없이 피고가 전적으로 책임지고 상가가 활성화되고 상권이 형성된 상태를 조성하여야 할 의무까지 부담한다고 볼 수는 없다고 할 것이고, 한편, 이 사건 상가가 활성화되는 경우 피고도 분양 촉진, 임대료 수입 증가 등의 이익을 얻게 되므로 피고가 상가 활성화나 상권 형성을 일부러 방해할 이유는 없어 보이는데다, 피고가 행한 미분양점포의 무보증금 분양, 점포의 층별 통·폐합, 이 사건 상가의 매각의사 공표 등 여러 조치들은 최대한 많은 점포를 개설하고 개설된 점포들을 가급적 밀집시키거나 추가적인 자본유치 등의 방법으로 주어진 여건 속에서 최대한 상가를 활성화하고 상권을 형성하여 입점주들의 투자손실을 최소화하기 위한 것이라는 측면도 충분히 인정되므로, 전반적인 경기침체 등과 무관하게 그러한 피고의 조치들로 인하여 상가활성화가 저해된 것이라고 단정하기는 어렵고, 그 외에 전반적인 경기침체, 대형상가의 인기 저하, 입점주들의 자치조직인 상가운영협의회를 둘러싼 입점주들의 갈등 등 원심이 판시한 여러 사정들은 피고에게 책임을 돌릴 만한 사정이라고 보기 어려운 것들이다.
또한, 피고가 이 사건 상가가 활성화되지 아니한 점 등을 감안하여 약 2년간의 원고의 월 임대료와 관리비를 면제하여 준 점, 원심이 계약해지사유의 발생시점으로 삼은 2004. 8.말은 이미 이 사건 계약에 의한 5년의 임대차기간 중 3년이 경과한 시점인 점, 피고는 원고 등 입점주들에게 임대차보증금의 반환을 임대차기간 만료시로 유예하면서 폐점할 수 있는 기회를 제공하였음에도 원고 스스로의 판단에 의해 폐점하지 아니한 것으로 보이는 점 등 원심이 인정한 사실관계에서 알 수 있는 여러 사정들을 앞서 살핀 바에 보태어 보면, 이 사건 상가의 활성화 및 상권의 형성이 당초의 기대에 미치지 못하였다는 사정만으로 당초의 계약내용에 당사자가 구속되는 것이 신의칙상 현저히 부당하게 되었다고 볼 수도 없다.

사정변경을 이유로 하는 계약해제

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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