지상권의 보상평가

문제의 소재

토지보상법 시행규칙 제28조에 따른 지상권 보상과 
제31조는 영구사용 구분지상권 보상 방식은

"사인간 지상권이 설정된 토지"와
"공용사용에 따른 사용료 보상으로 지하 또는 공중부분 구분지상권이 설정된 토지"에
대하여 공용수용이 이루어지는 경우

토지의 평가액 산정에 관하여
해석상 모순을 야기할 수 있음

토지보상법시행규칙

제28조(토지에 관한 소유권외의 권리의 평가) ①취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다.
②제1항의 규정에 의한 토지에 관한 소유권외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.
제29조(소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가) 취득하는 토지에 설정된 소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다.
제30조(토지의 사용에 대한 평가) 토지의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 다만, 적정한 임대사례가 없거나 대상토지의 특성으로 보아 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다.
제31조(토지의 지하ㆍ지상공간의 사용에 대한 평가) ①토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.
②토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.

보상방법 해설

"지상권은 지상권을 통하여 획즉할 수 있는 장래기대이익의 현재가치로 감정평가함을 원칙으로 한다. 이 경우 장래기대이익은 인근지역의 정상지료에서 실제지료를 차감한 액으로 하며, 환원기간은 지상권의 장래 존속기간으로 한다."
"지료의 등기가 있는 경우는 지료증감청구권이 인정되므로, 정상지료와 실제지료는 동일하다고 보아야 한다. 따라서 지상권을 통하여 획득할 수 있는 장래기대이익이 없다고 본다. 실제로 실제지료가 정상지료보다 적은 경우라 하더라도 이로 인한 이익은 반사적 이익으로 보아야 하며 보상대상인 권리로 볼 수 없다. 따라서 이러한 지상권은 별도의 경제적 가치가 없으므로 감정평가하지 않는다."(감정평가실무기준해설서(2) 보상편, 192-193면).

"사실상 영구사용에 따른 구분지상권을 설정하는 경우는 기간임료로 보상하는 것이 아니라 사실상 토지가치의 일부로 보상한 결과가 된다. 즉, 토지보상법 시행규칙에서 선하지의 보상평가방법은 임료의 감정평가방법이 아니고, 사실상 구분소유권의 감정평가방법이다. 다만, 구분지상권이 설정된 토지의 일부분에 대하여 이를 정상임료를 지불하고 영구적으로 사용한다는 것은 해당 부분의 구분소유권과 같은 가치를 가진다고 보아야 하므로, 영구적 사용을 전제로 한 구분지상권의 감정평가방법상으로는 문제가 없다."(감정평가실무기준해설서(2) 보상편, 194면).

지상권은 지료감액청구권이 인정되고(민법 제286조), 토지가 수용되면 장래 토지의 사용에 따른 지료 지급의무도 면하게 되는바, 토지 수용 시점에서 지상권은 보상할 가치가 없다는 것임(지상에 소유한 건물 등 물건에 대한 보상은 별개임)
그런데 토지의 지하 또는 지상공간을 사용하기 위한 사용료는 보상하도록 하고 있고, 그 보상액은 토지가치에 입체이용저해율을 적용하여 산정하도록 하고 있음

 

토지에 관한 소유권 외의 권리의 보상평가

보상방법상 모순점

1) 지상권의 특수한 경우로서 구분지상권에 대한 논리적 해석

지상권이 설정된 토지를 수용하는 경우 지상권은 보상대상이 아니라고 하는데, 지상권은 토지의 지표를 사용할 물권으로서 등기된 권리임에도 지료증감청구권이 있으므로 종전에 지급한 지료는 당시 사용료일 뿐이고, 향후 이용할 수 없음으로써 발생할 불이익은 장래 지급할 지료의무를 면함으로써 상쇄되어 아무런 가치가 없기 때문에 보상의 대상이 아니라는 것임. 따라서 토지에 지상권이 설정된 토지가 공익사업에 수용되는 경우 토지의 보상평가는 토지보상법 시행규칙 제22조에 따라 지상권의 제한이 없는 온전한 소유권으로서 평가되어야 함

토지의 지하 또는 지상공간을 공용사용하는 경우 사용료는 입체이용저해율을 적용한 가치로 보상하도록 하고 있는 것인데, 구분지상권 등기가 되기도 함. 토지의 지하 또는 지상공간을 공용사용하여 사용료를 보상하고 구분지상권이 설정된 토지가 다른 공익사업에 수용되는 경우 위와 같이 지상권의 일종인 구분지상권 보상에 관한 규정의 해석에 따르면 구분지상권은 보상 없이 소멸하고, 토지는 온전한 소유권으로서 평가되어야 하는 것이 논리적임

2) 토지소유자의 사적 사용 허락과 강제사용에 따른 사용 허락 사이 불합리한 차별 

토지소유자는 자신의 의사에 따라 지상권을 설정하여 사용하도록 하는 경우와 지하 또는 공중부분의 강제사용에 따라 사용료 보상을 받고 사용하도록 하는 경우에 있어서 향후 공용수용시 보상액에 큰 차이를 보게 되어 형평에 반하는 문제도 있음

3) 특약에 따른 성질 변경의 문제

통상 토지의 지하 또는 지상공간을 공용사용함에 따라 구분지상권을 설정하는 경우 지료 부증액의 특약을 하거나 추정된다고 하고, 송전선 등을 존속기간 이내에 철거하거나 이전하더라도 지급된 보상금을 환수하지 않는다는 특약이 있다고 하는바, 이 경우 토지의 보상평가액 산정에 관하여 논의가 있음(감정평가실무기준해설서(2) 보상편, 195-196면).

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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