공시지가기준법의 문제

문제의 소재

토지의 객관적인 가치를 반영하지 못하는
표준지공시지가를 기준으로
‘정당한 보상금액’을 산출하고자 하는 시도의
적정성이 문제됨

비교표준지의 공시지가 기준과 그 밖의 요인 보정

표준지공시지가를 기준으로 하는 보상액 산정체계를 그대로 유지하되, 이를 기초로 한 평가액과 해당 토지에 관한 객관적인 가치의 간극을 메우기 위해 ‘그 밖의 요인 보정’ 필요

그 밖의 요인 보정은 표준지공시지가의 과소평가를 전제로 하는 것으로서 표준지공시지가 기준 보상액 산정방식을 그대로 고수하면서 그 흠결을 치유하기 위한 별도의 보정방식을 도입할 이유가 있는지 의문

그 밖의 요인 보정률이 지역요인 및 개별요인의 격차율을 크게 상회하고 있어 공시지가기준법은 주객이 전도된 방식

그 밖의 요인 보정률을 산정하기 위해서 인근 유사토지의 정상거래가격이나 보상선례 등을 조사·분석해야 한다면, 당초 이와 같은 사례조사를 통한 시가 기준의 보상을 도모하는 것과 표준지공시지가를 기준으로 그 밖의 요인을 보정하는 것과 실질적인 차이가 없음. 즉 ‘표준지공시지가 기준’이라는 형식만이 남게 되는 것임

토지보상과 공시지가기준법 적용의 문제점

시가 기준 수용보상금 제안

일본 토지수용법은 수용하는 토지에 대한 보상액을 인근 유사토지의 거래가격 등을 고려하여 산정한 사업인정고시 당시의 상당한 가격에 권리취득재결 시까지의 물가변동에 따른 수정률을 곱하여 산정하도록 정하고 있고, 인근 유사토지의 거래사례를 수집할 수 있는 경우와 이를 수집할 수 없는 경우를 나누어 ‘상당한 가격’을 산정하는 방식을 정하고 있다고 함

인근 유사토지의 거래사례를 수집할 수 있는 경우 : 그 거래가격에다 거래 당시의 사정, 시기 등에 따른 적정한 보정을 한 가격을 기준으로, 그 인근 유사토지 및 대상토지의 위치, 형상, 환경, 수익성, 그 밖의 가격형성요소를 종합적으로 비교하여 보상액을 산정

인근 유사토지의 거래사례를 수집할 수 없는 경우 : ㉠ 지대, 소작료, 임차료 등의 수익부터 추정되는 대상토지의 가격, ㉡ 토지소유자가 대상토지의 취득 및 개량 또는 보전을 위해 지출했던 금액, ㉢ 대상토지에 관한 고정자산세 평가액 등 과세 목적의 평가액 중 어느 것을 기초로 하되, 그 밖에 여러 가격형성요인을 참작하여 보상액을 산정

* 정기상, 토지수용보상금액의 산정체계에 대한 비판적 고찰, 사법논집 제59집(2015년)