건축물 보상평가

보상평가의 원칙

건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다. 이하 같다)에 대하여는 그 구조･이용상태･면적･내구연한･유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다(시행규칙 제33조 제1항).

토지수용법상의 사업인정 고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내의 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상의 대상이 되나(대법원 99두10896 판결), 주거용 건물이 아닌 위법 건축물 중 위법의 정도가 크고 합법화 가능성이 거의 없는 경우(대법원 2000두6411 판결), 보상계획공고 등으로 보상 대상 등이 객관적으로 확정된 후에 손실보상만을 목적으로 설치된 지장물의 경우(대법원 2012두22096 판결), 장차 건축물을 철거하는 등 원상회복의무가 있다는 사실을 알면서 건축물을 건축하는 경우(대법원 2001다7209 판결) 등에는 수용보상의 대상이 되지 아니한다.

손실보상액 평가

건축물등의 손실보상액 평가방법 적용 : 원칙 이전비, 예외 물건의 가격

물건의 가격 보상평가 방법

건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립･실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다(시행규칙 제33조 제2항).

물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다(시행규칙 제33조 제4항).

주거용 건축물로서 평가한 금액이 6백만원 미만인 경우 그 보상액은 6백만원으로 한다. 다만, 무허가건축물등에 대하여는 그러하지 아니하다(시행규칙 제58조 제1항).

공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다(시행규칙 제58조 제2항). 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다(시행규칙 제58조 제3항).

주거용 건축물 보상방법

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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