영업보상대상자 추천 감정평가법인등

1. 문제의 소재

  - 사업시행자가 영업보상 대상자들로부터 추천을 받은 감정평가법인을 별도로 선정하여, 토지소유자의 추천을 받은 감정평가법인에게는 토지의 감정평가만을 의뢰하고, 영업보상에 대해서는 영업보상 대상자들이 추천한 감정평가법인에게 감정평가를 의뢰한 상황에서, 토지소유자 추천 감정평가법인을 대리하여 토지보상법상 토지소유자 추천을 받은 감정평가법인이 영업권 보상평가를 할 수 있는 법적 지위도 가진다는 판결을 받은 승소사례입니다.

  - 보상계획 열람공고에서 토지소유자 외에 영업보상 대상자도 별도로 감정평가법인등을 추천할 수 있도록 하는 경우가 있음.

[영업권자 추천권 내용을 포함한 보상계획열람공고]

  [1] 영업보상 대상자의 감정평가법인등 추천은 토지보상법상 근거가 있는지
  [2] 토지소유자 추천을 받은 감정평가법인과 영업보상 대상자 추천을 받은 감정평가법인이 따로 있는 경우 누가 영업권 보상평가를 할 지위에 있는지

 

2. 토지보상법상 근거

  - 토지보상법은 "토지등"의 보상액을 산정하려는 경우 일정한 요건을 갖춘 토지소유자의 추천을 받아야 한다고 규정하고 있으을 뿐 영업보상 대상자들의 추천에 관하여 규정하고 있지 않음.

  <토지보상법>
제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시･도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 시･도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다.
② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시･도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가법인등을 포함하여 선정하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지등”이란 제3조 각 호에 해당하는 토지･물건 및 권리를 말한다.
2. “공익사업”이란 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
3. “사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.
4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.
5. “관계인”이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권･지역권･전세권･저당권･사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.
6. “가격시점”이란 제67조제1항에 따른 보상액 산정(算定)의 기준이 되는 시점을 말한다.
7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.
  <토지보상법 시행령>
제28조(시･도지사와 토지소유자의 감정평가업자 추천) ① 사업시행자는 법 제15조제1항에 따른 보상계획을 공고할 때에는 시･도지사와 토지소유자가 감정평가업자(｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호에 따른 감정평가업자를 말하며, 이하 “감정평가업자”라 한다)를 추천할 수 있다는 내용을 포함하여 공고하고, 보상 대상 토지가 소재하는 시･도의 시･도지사와 토지소유자에게 이를 통지하여야 한다.
② 법 제68조제2항에 따라 시･도지사와 토지소유자는 법 제15조제2항에 따른 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가업자를 추천할 수 있다.
③ 제2항에 따라 시･도지사가 감정평가업자를 추천하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 지켜야 한다.
1. 감정평가 수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 징계 여부 등을 고려하여 추천대상 집단을 선정할 것
2. 추천대상 집단 중에서 추첨 등 객관적이고 투명한 절차에 따라 감정평가업자를 선정할 것
3. 제1호의 추천대상 집단 및 추천 과정을 이해당사자에게 공개할 것
4. 보상 대상 토지가 둘 이상의 시･도에 걸쳐 있는 경우에는 관계 시･도지사가 협의하여 감정평가업자를 추천할 것
④ 제2항에 따라 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다. 이 경우 토지소유자는 감정평가업자 1명에 대해서만 동의할 수 있다.
⑤ 제2항에 따라 감정평가업자를 추천하려는 토지소유자는 해당 시･도지사와 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 감정평가업자를 추천하는 데 필요한 자료를 요청할 수 있다.
⑥ 제4항 전단에 따라 보상 대상 토지면적과 토지소유자 총수를 계산할 때 제2항에 따라 감정평가업자 추천 의사표시를 하지 않은 국유지 또는 공유지는 보상 대상 토지면적과 토지소유자 총수에서 제외한다.

 

3. 영업권 보상평가를 할 감정평가법인등의 지위를 가지는 자

  - 법원은, 토지보상법 제68조 제1항은 사업시행자가 “토지등”의 보상액을 산정하려는 경우 관할 시･도지사와 토지소유자가 각 1인씩 추천하는 감정평가법인등을 포함하여 선정하도록 하고 있고 “토지등”이란 토지, 물건 및 권리를 포함하는 것이어서 보상대상에 해당하는 영업권도 이에 포함되는 것이 명백하고, 감정평가법인등을 추천할 수 있는 자 역시 “토지소유자”로 명시하고 있어 여기에 영업보상대상자를 포함하여 해석하는 것은 법규정의 문언의 범위를 넘는 해석이라는 원고의 주장을 받아들여 원고 승소판결을 선고함.

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