하자보수, 하자담보추급권 및 하자보수보증금청구권

하자보수청구권

건축물의 하자에 대하여 사업주체에 대하여 보수를 요구할 수 있는 권리

대법원 2009다23160 판결
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제9조에 의한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등의 권리자에게 그 전유부분의 지분비율에 따라 분할 귀속하는 것이 원칙이므로, 구분소유자 등 권리자는 각자에게 분할 귀속된 하자담보추급권을 개별적으로 행사하여 분양자를 상대로 손해배상청구의 소를 제기할 수 있다. 

하자담보추급권

"하자보수를 청구하거나 그에 갈음하여 또는 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리"(대법원 2009다82060 판결)
"하자보수를 갈음한 손해배상청구권"(대법원 2011다80531 판결)

대법원 2011다80531 판결
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조에 의한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것이므로(대법원 2004다37461 판결, 2009다9539 판결 등 참조), 구 집합건물법 제23조 제1항에 따라 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 관리단은 구분소유자들로부터 그 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다.

대법원 2009다82060 판결
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조에 의하여 준용되는 민법 제670조와 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당하고, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다(대법원 2008다86232 판결, 2008다88368 판결 등 참조).

대법원 2009다82060 판결
구 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 하자보수를 청구하거나 그에 갈음하여 또는 그와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 권리이므로, 제척기간 내에 직접 위 손해배상청구권의 행사가 있는 경우뿐만 아니라 단순히 그 하자보수청구권의 행사가 있는 경우에도 본조의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간은 준수된 것으로 볼 수 있지만, 입주자대표회의가 그 자신 또는 관리사무소의 이름으로 사업주체에 대하여 하자보수청구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이를 입주자대표회의가 자신의 권리를 행사한 것으로 보아야지, 입주자대표회의가 구분소유자들을 대신하여 하자보수를 요구하였다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입주자대표회의를 통하여 행사하였다고 볼 수는 없다 .

하자보수보증금지급청구권

사업주체의 하자보수의무를 주체무로 하는 보증채무의 성격

대법원 2009다23160 판결
집합건물법에 의하여 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것이고 입주자대표회의에게는 그 권리가 없고, 주택법령에 의하여 입주자대표회의가 가지는 권리는 사업주체(이 사건의 경우 피고 회사)에 대한 하자보수의 이행을 청구할 수 있는 권리일 뿐이고 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 인정되지 않는다. 또한 입주자대표회의가 주택법령에 근거하여 피고 조합에 대하여 가지는 보증금청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격을 가지는 것일 뿐 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관한 것이다. 다시 말해 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과 주택법령에 의한 입주자대표회의의 하자보수이행청구권 및 보증금지급청구권은 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 책임이다. 또한 원고 입주자대표회의에 대한 피고 조합의 보증금지급채무는 피고 회사의 하자보수이행의무에 대한 보증채무일 뿐이고 이 사건에서 원고 입주자대표회의가 주장하는 피고 회사의 손해배상채무가 그 주채무인 것은 아니므로, 원고 입주자대표회의가 피고 회사에 대하여 주장하는 손해배상청구권과 피고 조합에 대하여 주장하는 보증금지급청구권 사이에도 법률상의 직접적인 연계관계는 없다.

청구권자

구분소유자 :  전유부분에 대하여 하자보수청구권, 손해배상청구권(대법원 2009다23160 판결), 공용부분에 대하여 하자보수청구권(공유자의 보존행위), 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권(지분 범위 내에서 가능)

구분소유자로부터 집합건물을 양수한 자 : 하자담보추급권(대법원 2011다80531 판결, 2001다47733 판결, 2009다9539 판결, 2013다95070 판결)

관리단(구분소유자 전원으로 구성) : 구분소유자로부터 권리를 위탁받아 하자보수청구권 행사 가능(위탁 없이 직접 행사는 불가)(2011다80531 판결), 구분소유자로부터 채권을 양수받아야 하자담보추급권 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사 가능(대법원 2008다86232 판결, 2009다82060 판결)

입주자대표회의(입주자와 사용자에 의하여 선발된 입주자로 구성) : 구분소유자로부터 권리를 위탁받아 하자보수청구권 행사 가능(위탁 없이 직접 행사는 불가), 구분소유자로부터 채권을 양수받아야 하자담보추급권 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사 가능(대법원 2008다86232 판결, 2009다82060 판결)

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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