아파트 하자보수 소송

아파트 하자보수 손해배상 소송 구조

원고 : 입주자대표회의(아파트 구분소유자들로부터 각 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받고, 채권양도 통지권한도 위임받아 피고에게 각 통지를 마침)

피고 : 아파트 분양 사업 주체

청구 : 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구(집합건물법 제9조)

분양계약 당시 확인 가능한 도면

선분양·후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 경우 수분양자로서는사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본 설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다.

도면과 상이한 아파트의 하자

분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 부과되어 있다.
그와 달리 시공된 부분은 그 변경시공된 부분이 사업승인도면 및 착공도면에서 정한 것에 비해 성질이나 품질이 향상된 것이 아닌 한 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우이므로 분양자는 그 부분에 관하여 하자담보책임을 부담한다.

집합건물법 제9조에 의한 하자담보책임의 법적 성격

견해의 대립

• 분양계약에 기한 책임’이라는 견해
• 집합건물법에 의한 법정책임이라는 견해

판례 : 법정책임설(대법원 2001다47733 판결, 2001다24891 판결,  2008다12439 판결 등 참조)

대법원 2008다12439 판결
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서, 같은 조에 의한 책임은 분양계약에 기한 책임이 아니라 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이므로 이에 따른 손해배상청구권에 대하여는 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용된다.

하자의 개념

• 제1설 : 일의 목적의 하자란, ① 재료의 결점으로부터 생긴 것이거나 일의 완성을 위하여 지출한 정신적·육체적 노무의 불완전으로부터 생긴 것을 불문하며, ② 통상 또는 계약에 의하여 결정된 일정한 성상을 갖지 않거나, ③ 일의 결과가 수급인이 보증한 성질을 갖지 않거나, ④ 그것이 경제적 가치를 감쇄시키는 것과 같은 불완전한 점이 있거나, ⑤ 법률상 제한이 있거나 한 경우
• 제2설 : 하자라고 함은 일의 결과가 수급인이 보증한 성질을 가지지 않거나, 통상적으로 또는 당사자가 계약에 의하여 일의 품질과 성능 등에 대하여 기대한 일정한 성상을 완전하게 구비하지 않은 불완전한 점을 말한다. 수급인이 완성한 일이 거래관념상 보통 갖추어야 할 품질, 성능을 갖추지 않으면 하자가 된다.
• 제3설 : 민법 667조에서 말하는 하자는, 완성된 일이 계약으로 정한 내용대로가 아니고, 불완전한 점(목적물의 사용가치나 교환가치를 감소케 하는 결점이라든가 또는 약정한 성질의 결여 등)이 있는 것을 말한다.
• 제4설 : 민법 580조 이하 관련히야 하자, 즉 흠이 있다는 것은 매매의 목적물에 물질적인 결점이 있는 경우를 말한다. 결점으로 인정할 것이냐 아니냐는, 일반적으로는 그 종류의 것으로서 보통 갖고 있어야 할 품질, 성능을 표준으로 하여 판단하여야 한다. 매도인이 견본 또는 광고로 목적물이 특수한 품질이나 성능을 갖고 있음을 표시한 때에는, 그 특수한 표준에 따라 결점의 유무를 결정하여야 함은 물론이다.

대법원 2008다16851 판결
건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다.

대법원 2007다9139 판결
아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.

하자 판정의 기준이 되는 설계도면

1) 쟁점

최근 아파트의 하자판정의 기준이 되는 도면을 준공도면으로 삼을 것인지, 착공도면으로 삼을 것인지에 관하여 하급심의 판결례가 엇갈리고 있다고 함

대부분의 아파트 하자소송에서 그 하자판정의 기준도면에 관하여, 원고측은 사업승인도면 또는 착공도면을, 피고측은 사용승인도면 또는 준공도면을 기준으로 삼아야 한다고 주장하고 있음

2) 견해의 대립

원칙적 사용승인도면(준공도면) 기준설 : 원칙적으로 사용승인도면(준공도면)이 하자판정의 기준이 되어야 하고, 사업승인도면(착공도면)의 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 사업승인도면(착공도면)이 하자판정의 기준이 되어야 한다는 견해

• 사용승인도면(준공도면)에 따라 사용승인을 받았고, 완성된 목적물에 아무런 객관적 하자가 존재하지 않는다면, 다른 특별한 사정이 없는 한 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있다고 볼 수 있다. 그리고 완성된 목적물에 아무런 객관적 하자가 없음에도 불구하고 단지 착공도면과 달리 시공되었다는 이유만으로 그러한 주관적 하자에 대하여 사업주체에게 거액의 하자담보책임을 지우는 것은 불합리하다고 할 것이다.
• 대규모의 아파트 건축 과정에서는 공사 완료시까지 공사의 개별적 특성 및 구체적 현장 상황에 맞게 설계변경이 이루어질 수밖에 없으며, 변경된 내용을 모두 반영한 준공도면에 의하여 사용승인을 받게 된다.
• 사업승인도면(착공도면)은 사업주체가 사업의 승인을 받기 위해 관할청에 제출하는 도면으로서 사업의 청사진에 불과할 뿐, 대외적으로 공시되지 않으므로 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다. 더구나 분양계약 체결 당시 착공도면이 수분양자들에게 제시되지 아니하므로 착공도면에 기재된 사항이 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수도 없다.
• 분양계약서에 ‘분양계약 체결일 이후 설계도면의 표시가 일부 변경될 수 있다’는 취지의 문구가 포함되어 있는 등 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 대한 조항을 두고 있다.
• 일반적으로 사용승인을 받은 후 하자보수는 준공도면을 기준으로 이루어지고 있다.
• 사업승인 후 건축물의 완공까지는 상당한 시일이 소요되는데, 그 기간동안 신기술과 새로운 디자인이 접목된 첨단자재의 출시가 빈번하고, 건축자재도 유행에 민감하며, 건축자재에 대한 생산기술의 진보로 인하여 품질은 향상되면서도 가격이 인하되는 자재가 많아진다. 이러한 사정으로 준공도면에 따라 건축된 상태가 착공도면에 의하여 건축된 상태보다 반드시 나쁘다고 할 수 없다.
• 다만, 분양계약 당시 사업승인도면(착공도면)이 수분양자 측에게 제시 또는 설명되었다거나, 사업승인도면(착공도면)에 기재된 내용이 계약 당시 분양광고나 견본주택의 제시를 통해 별도로 표시되었다는 등의 사정이 있는 경우, 사업승인도면(착공도면)의 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 볼 수 있으므로 이와 달리 하향시공된 경우 주관적 하자에 해당한다.

사업승인도면(착공도면) 기준설 : 사업승인도면(착공도면)이 하자판정의 기준이 되어야 한다는 견해

• 선분양·후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에, 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 관련 주택법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것을 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없다. 결국 사업승인도면(착공도면)이 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 것이고, 분양자는 사업승인도면(착공도면)의 내용대로 아파트를 건축할 의무가 있다.
• 도면변경의 목적이 대부분 시공사나 시행사의 편의, 공사비 절감 등인 경우가 대부분이고, 이와 같은 도면변경은 수분양자들에게 재산상 피해를 가져오고 시공사나 시행사에게 부당한 이득을 가져다주는 경우가 많아 이를 방지할 실무적, 정책적 필요가 있다.
• 주택법에 따른 공동주택의 사용검사시에는 주택법 시행규칙 제15조에 따라 ‘감리자의 감리의견서’만이 행정관청에 제출되고, 실제 준공도면을 기준으로 사용검사가 이루어지는 것이 아니다.

3) 판례

대법원 2012다18762 판결
사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

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유무곤 변호사/감정평가사

 

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