감정평가서 검토제도

감정평가서 검토의 의의

감정평가 의뢰인 등이 해당 감정평가서를 발급하지 아니한 감정평가법인등에게 감정평가서 검토를 의뢰하면, 해당 감정평가법인등은 검토업무를 수행할 감정평가사를 지정하여, 발급된 감정평가서의 적정성을 검토결과서로 작성하여 발급하는 일련의 과정

감정평가서 검토제도의 취지

감정평가 의뢰인이 감정평가서를 보다 잘 이해하도록 하여 감정평가에 대한 신뢰를 확보하고, 감정평가 품질의 향상을 도모하고자 함

감정평가서 검토제도의 법적 근거

감정평가법 제7조 제3항 및 제4항, 같은 법 시행령 제7조의2 내지 제7조의4

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률
제7조(감정평가서의 심사 등) ① 감정평가법인은 제6조에 따라 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하게 하여야 한다.
② 제1항에 따라 감정평가서의 적정성을 심사하는 감정평가사는 감정평가서가 제3조에 따른 원칙과 기준을 준수하여 작성되었는지 여부를 신의와 성실로써 공정하게 심사하여야 한다.
③ 감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등 대통령령으로 정하는 자는 발급된 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 감정평가법인등(해당 감정평가서를 발급한 감정평가법인등은 제외한다)에게 의뢰할 수 있다. 
④ 제1항에 따른 심사대상ㆍ절차ㆍ기준 및 제3항에 따른 검토절차ㆍ기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령
제7조의2(감정평가서 적정성 검토의뢰인 등) ① 법 제7조제3항에서 “감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등 대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 자를 말한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령에 감정평가와 관련하여 권리구제 절차가 규정되어 있는 경우로서 권리구제 절차가 진행 중이거나 권리구제 절차를 이행할 수 있는 자(권리구제 절차의 이행이 완료된 자를 포함한다)는 제외한다.
1. 감정평가 의뢰인
2. 감정평가 의뢰인이 발급받은 감정평가서를 활용하는 거래나 계약 등의 상대방
3. 감정평가 결과를 고려하여 관계 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ등록 등의 여부를 판단하거나 그 밖의 업무를 수행하려는 행정기관
② 법 제7조제3항에서 “대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 감정평가법인등”이란 소속된 감정평가사(감정평가사인 감정평가법인등의 대표사원, 대표이사 또는 대표자를 포함한다)가 둘 이상인 감정평가법인등을 말한다
제7조의3(감정평가서 적정성 검토절차 등) ① 법 제7조제3항에 따라 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 의뢰하려는 자는 법 제6조제1항에 따라 발급받은 감정평가서(「전자문서 및 전자거래기본법」에 따른 전자문서로 된 감정평가서를 포함한다)의 사본을 첨부하여 제7조의2제2항에 따른 감정평가법인등에게 검토를 의뢰해야 한다.
② 제1항에 따른 검토 의뢰를 받은 감정평가법인등은 지체 없이 검토업무를 수행할 감정평가사를 지정해야 한다.
③ 제2항에 따라 검토업무를 수행할 감정평가사는 5년 이상 감정평가 업무를 수행한 사람으로서 감정평가실적이 100건 이상인 사람이어야 한다.
제7조의4(적정성 검토결과의 통보 등) ① 제7조의3제1항에 따른 검토 의뢰를 받은 감정평가법인등은 의뢰받은 감정평가서의 적정성 검토가 완료된 경우에는 적정성 검토 의뢰인에게 검토결과서(「전자문서 및 전자거래기본법」에 따른 전자문서로 된 검토결과서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 발급해야 한다.
② 제1항에 따른 검토결과서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 적정성 검토를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 해야 한다. 이 경우 감정평가사가 소속된 곳이 감정평가법인인 경우에는 그 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 해야 한다.

감정평가서 검토의 법적 성격

감정평가서 검토는 발급된 감정평가서에 대한 적정성을 검토하여 의견을 제시하는 것으로 감정평가(재평가 포함)에 해당하지 않으며, 포괄적으로는 현행법상 ｢감정평가법｣ 제10조(감정평가법인등의 업무) 제6호 감정평가와 관련된 상담 및 자문 또는 제9호 제1호부터 제8호까지의 업무에 부수되는 업무에 포함됨
다만, ｢감정평가법｣ 제7조와 시행령 제7조의2 내지 7조의4는 감정평가 서의 적정성 검토의 절차, 검토의뢰인 등을 명확히 규정하고 있으며, ｢감정평가업자의 보수에 관한 기준｣(이하 “보수기준”이라 함)은 상담 및자문에 대한 수수료와 별개로 적정성 검토에 대한 수수료를 두고 있으므로, 통상적인 상담 및 자문과는 다른 성격을 지닌다고 보는 것이 타당함

법인심사는 사전심사·내부심사로서 ｢감정평가법｣ 제7조 제1항에 의해 반드시 하여야 하는 강행규정이지만, 감정평가서 검토는 사후검토·외부검토로서 의뢰가 없으면 행할 수 없고 자유로운 수임 거절이 가능하다는 점에서 차이가 있음

감정평가서 검토제도의 효력

검토결과서는 감정평가서의 적정성에 대한 의견을 제시하는 것으로 원칙적으로 법적 효력이 발생하지 않음따라서 원 감정평가사 및 감정평가서에 어떠한 영향력도 발휘할 수없으며, 국가기관 및 다른 기관을 법적으로 구속하지 못함
검토결과서는 원 감정평가서를 해석한다는 점에서 의뢰 인과 의뢰의 상대방에게 보조적인 수단이 되며, 행정기관이 감정평가 결과를 고려하여 관계 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ등록 등의 여부를 판단하는 데 활용한다는 점에서 간접적인 효과가 발생